大家说说合浦的房价会降吗？

原帖由 zhangguiming 于 2010-4-19 13:25 发表
平均每做一平方房子，大概要材料、人工等不包装修650元左右，为什么就卖这么贵呢，我认为1200是最合适的了

你做的？

楼上的，你要是知道得比较清楚、详细的，是否能告诉大伙，现在的楼盘造价实际是多少钱一平方米，这可是关系到我们合浦广大人民群众的切身利益。

我简单地算下房产的成本及利润，只是个人看法，给大家参考。
按照上面有位仁兄说的，现在合浦比较贵的土地是一百万一亩到户，假如一个开发商买了十亩用了1000万，全部用来建7层的楼房，那么开发商所需要的成本是，10亩*666.7=6666.7平方米*0.7（减去30%的绿化）=4666.69平方*7层=32666.83平方*600元（清水房的成本价）=19600098元 ,开发商的成本：购地款（1000万）+建设款（1960万）+税费人情.雇员.绿化物业等配套估计500万=3460万元   开发商可有32666平方商品房可卖，假如卖2500元/平方米的话，可卖8100万，利润=8100万元—3460万元=4640万元  还不包括高利润的商铺买卖。

[ 本帖最后由 cy01 于 2010-5-23 10:56 编辑 ]

假如真像你算得那样，房价应该降到1500才行。

肯定会走低。
如3楼的兄弟所说如果是买来自己住的高和低有区别吗？
房子还是那个房子

大家不要猜房子造价了，也不要用“绝对内部消息”来作噱头了，这里面没有几个是专业的，更不要搬一些数据出来，因为都带有片面性。这个版块里真正懂行的没有几个。大家不防注意一些有实质性的文章。
    我这用大致了解的一些情况和大家说一下房子的造价，希望通过交流解决大家的疑问。
    首先，大家需要先了解房屋的构造。从大的一个方面讲，先区分多层、小高层、高层及超高层的区别。有了这个概念，可以大约分一下造价（这里先说建安成本），多层700-1000，小高层1000-1800，高层1400-2500。我们认为是比较合理的，这里不说超高层，因为超高层造价很难去评定，有些用钢结构，单是结构有些每平方米报价都达到15000元，所以超高层很难去评定。我们评定的标准是达到交楼条件，这里大家注意了，是达到交楼条件，这里的交楼是要经过五方验收的，而不是我们在乡下做房子不用验收的，所以有人说内幕不超过每平米1000元，如果真是这样，那我可以介绍大量的工程你做，叫你去做小高层，高层，给你1200元/平方米，看你是否能做下来。
    上面第一条谈到了建安的一般成本，实际上房屋的造价一开始是受到设计的影响，基本上设计方式就占去了70%的建安成本，设计过程中，是用框架？还是用砖混？然后桩基不同的设计，剪力墙设计不同都有不同的造价。并没有绝对的标准。高水平的设计，在符合要求的前提下，设计出来的产品施工成本是最少的。对于楼盘的总体设计来说也有很大的影响，比如说你是设计欧式的，为了提高楼盘整个品质，选用的涂料都是进口的，做到完全的欧式，有些进口涂料每平方米单价都在300元以上。所以有些楼盘想提高品质但又不完全按欧式的去做，他就用简欧的做法，有些就设计成中式。不同的设计，同样高度的楼盘，单价都是不同的。
    第三条，总评过程中的条件制约。规划过程中需要符合国家的规范，不符合规范是通不过
的。为了符合规范，有时成本就要加大。比如下面建商铺的，连体商铺就比单个商铺造价贵出许多。
    第四条，施工过程中选用的材料不同造价必然不同。例如钢材，柳钢是一线品牌，水钢是二线品牌。水泥，有些本地产的三线品牌与一线品牌（如华润）相比，每吨都相差30-50元不等。同样的楼盘，用一线品牌和用三线品牌，有时每平方米造价就相差200-500元。但这部份大家基本上都是看不到的，因为这些都是隐蔽工程，大家都没注意观察。
    我们不能从一个方面看一个楼盘的卖价，更不能从建安成本去自己估计卖价，只有通过整体评估者较为准确的。
    实际上，商品房单价大致会受几个方面的影响：一是土地成本（这部份主要看招挂拍），二是建安成本（30-50%），三是税费（10-40%），四是管理销售费用（10%-15%），五就是利润了。

看了上面这位仁兄的详细见解，我的心里又好受点，毕竟我们是普通的老百姓，又不是什么专业的人员，只能从外围来猜测和评判，但不管怎么样我们合浦现在的房价还是高，能降到1600——2000，我觉得才让大家勉强接受。

“教师新村”的建成，将对合浦的房价产生朔风般的影响，肯定会带来新一轮的降价，现在的楼盘一般就开发几百套房，“教师新村”有5000多套，想买房的朋友，不防耐心等待一段时间再出手。

怎么突然很多北海的人上来我们合浦卖房子了，是不是急着出手啊！