[政策法规]世界典型住房自有社会形成背景

4.3 东欧经济转型国家

在东欧经济转型国家中，仅捷克与波兰没有经历住房的急剧私有化，其自有住房与租赁住房仍然保持了相对平衡的比例，其它国家则由于80%甚至90%以上的住房自有率，形成了所谓超住房自有社会。东欧经济转型国家的住房政策基本上可视作自由主义福利模式与低级福利模式（rudimentary welfare regime）相结合的产物[42]，目前远未定型，仍处于快速演变过程中。

转型之前，公有住房在绝大多数东欧国家占据主导地位，特别是在城市区域。但在部分东欧国家与前苏联加盟共和国，私有住房也占有相当高的比例，这主要是由于较低的城市化率，如摩尔多瓦、保加利亚、罗马尼亚、塔吉克斯坦、阿塞拜疆等，但在匈牙利、斯洛文尼亚与塞尔维亚，城市中住房私有也较为常见。二十世纪八十年代晚期，保加利亚84%的住房为私人所有，匈牙利与斯洛文尼亚私有住房约占70%，捷克斯洛伐克与波兰私有住房约占40%[43]。

二十世纪九十年代初东欧国家公有住房的大规模私有化主要采取了三种方式：低价销售或免费转让给租住户；二战后征收的住宅归还给原所有者；合作住房产权分割。归还原主的私有化方式在一些国家形成了特定的私人住房租赁市场[44]。

在住房私有化的同时，东欧国家也开始了一系列住房与产权制度改革，但由于土地与金融市场建设滞后，有效的住房市场并没有形成，出台的各项政策大多歧视性对待租赁市场的参与者，进一步强化住房自有[44]。

苏联在解体之前，其城市住房基本属于国家所有，城市中所有权属于国家的住房约占79%，在少数大城市则高达90%[45]。对于这些国家所有的住房，其租住户几乎拥有永久的租赁权，且仅需支付很少的名义租金，租金的价格自1928年设定后即保持不变，因此，这种永久的租赁权类似于住房自有。住房的极度短缺贯穿整个苏维埃时期，普通家庭为分得一套住宅一般需要等待8至10年。1988年俄罗斯首次认可了城市住房的私有权，允许合作住房的住户在支付完所有成本后获得住房的所有权。在1990年至1996年间，前苏联各加盟共和国的住房所有权结构被迅速改变。立陶宛最早进行了大规模的住房私有化，到1994年，私有住房已经占到87%。爱沙尼亚于1993年秋开始私有化，到1996年7月私有住房占到80%[46]。俄罗斯真正大规模的住房私有化开始于1992年，但联邦各地区的私有化速度与私有化范围存在较大差异，到1996年俄罗斯39%的城市住房被私有化，到2004年这一指标达到60%[47]。自苏联解体之后俄罗斯住房建设发展缓慢，莫斯科等大城市极为有限的住房建设集中于豪华型公寓，不充裕的贷款资金供给与过高的借贷利率使普通中产阶级家庭难以进入住房抵押贷款市场，因此新房的建设与购买对大城市的住房自有水平总体影响不大。

4.4 东亚新兴经济体

东亚各国家与地区间不但住房自有水平差异较大，住房供给体系也存在很大差异，但总的来说这些国家与地区的相似性更为明显。儒家文化背景下的大家庭及亲属关系网络在社会保障体系中扮演着重要的角色，支撑着政府的最小化社会福利供给政策，这方面类似于天主教与正统基督教价值观下的欧洲地中海国家[15, 16]。储蓄与家庭代际间财富转移一定程度上维持了传统的住房自有。经济增长构成威权政府的合法性基础，社会政策从属于经济增长目标，虽然住房的消费主要通过市场渠道实现，但在住房供给与住房金融等方面表现出强烈的政府直接干预特征[48]。住房政策倾向于支持住房自有以刺激经济增长，并为家庭积累财富实现福利自我保障提供途径。

新加坡的住房体系完全由政府主导，政府很大程度上决定了土地利用、住房供给与住房价格，甚至也决定了居民的储蓄率和储蓄分配。虽然新加坡一般不被认为是福利国家，但其住房福利的供给却得到了相当的认可。新加坡的“居者有其屋”计划几乎完全依赖于建屋发展局与中央公积金制度。新加坡百分之八十的土地为政府所有，使建屋发展局得以低于市场价销售其垄断建造的公共组屋[49]。殖民地政府于1955年设立的中央公积金制度旨在通过强制储蓄为就业人口提供退休金保障，但自1968年法律允许提取中央公积金购买公共组屋以来，公积金逐渐成为提高家庭住房支付能力的重要资金来源[49]。很多新加坡家庭倾向于提前支取公积金用于住房的梯次购置，其中2006年近95%的公积金提取者将公积金用于购房，在形成约90%的住房自有水平的同时，造成大量普通家庭主要依赖住房资产保障退休福利。另外，新加坡的组屋自有不同于一般的住房私人所有，在出售、出租等诸多方面受到限制。

中国台湾地区在工业化早期就拥有较高的住房自有率，二十世纪七十年代晚期达到70%，自七十年代开始，自建和继承等传统的非市场化住房获取途径逐渐萎缩，住房市场成为居民实现住房自有的主要渠道[50]。在工业化早期政府为促进制造业的生产性投资，限制资金流向房地产行业，购房者很难获得抵押贷款，到八十年代初，面对房地产行业的过剩危机，为推动住房购买，台湾政府根本性地改变了住房抵押贷款政策，在九十年代台湾政府更是先后出台了自用住宅不动产抵税、自用住宅贷款利息抵税和首次购屋贷款等优惠政策，以应对行业危机与经济衰退，导致住房自有率持续增长，到1997年自有率即达到84%[50, 51]。总的来说，虽然没有通盘考虑的住房政策，但受“住者有其屋”理念影响，台湾政府对各种身份人员以及中低收入者给以不同程度的购房补贴，同时极少补贴住房租赁者[51]。

5 结束语

几乎所有国家的城市居民的居住服务获取方式在二十世纪发生了最为剧烈的变化。自二十世纪初期至二十世纪七十年代末，甚至在资本主义国家住房与居住服务的供给也不同程度地被去商品化，住房租赁管制在资本主义国家被广泛采用，各种社会性住房与政府补贴住房被大量兴建，住房协会等非盈利性组织在部分欧洲国家住房市场举足轻重，经济社会的发展和社会财富的增加首度缓解了自资本主义生产方式产生与发展以来快速城市化所引起的住房紧张。这段时期主要是改善了城市居民的居住条件，对多数资本主义国家的普通城市居民而言，获取居住服务的主要途径并没有改变，依然是住房租赁，但作为住房租赁者，其一直以来相对于房东的弱势博弈地位得到了根本性扭转。

二十世纪八十年代以来，在资本主义世界新自由主义开出的药方似乎更能应对七十年代的“滞胀”危机，经济增速的放缓动摇了资本主义黄金时期制定的福利政策的经济基础。于是，刚性的住房租赁管制逐渐被放松或完全解除，社会性住房以及住房协会等社会性住房的管理机构被逐渐私有化，社会平等目标逐渐让位于对经济效率的追求。在此宏观社会背景下，住房自有不但逐渐成为家庭获取居住服务的主要方式，而且逐渐成为家庭积累财富的重要手段。但住房自有在发达资本主义国家并没有达到很高的水平，基本处于缓慢增加状态，住房问题也没有在年轻租房者中引起普遍的焦虑。

东欧经济转型国家城市居民的住房条件在整个二十世纪仅得到了极为有限的改善，住房紧张状况一直没有得到实质性缓解。在九十年代初的快速私有化之前，几乎不存在有效运作的私人住房租赁市场，私有化之后也一直未能建立起承租人与出租人的权益可以得到合理维护、彼此之间存在基本信任的私人住房租赁市场，加之以社会福利保障制度建设严重滞后，住房自有成为人们提高自身安全感、实现自我保障的理性选择。

Arbaci认为[52]，住房支付能力问题与住房租赁者的社会边缘化问题不能仅仅依靠应急性的社会性住房政策来解决，需要反思社会福利安排，更需要反思影响社会包容的制度体系。