我是一个地地道道标标准准千真万确不辞辛苦的菜贩,曾经用总结出来的菜市理论判断过股市走势,并认为买菜卖菜与买股卖股,在本质上并无不同,只是标的物和具体的微观操作不同罢了,楼市亦然。
今天下午,利用闲暇时间,考察了几个楼盘,含商业和住宅项目。经过简单的分析,现在将万佛关于当今楼市的看法,总结如下,以供大家参考、交流、讨论。显然,万佛对于股市、菜市、楼市的分析,绝不仅仅停留在纸上谈兵阶段,都是经过充分的实战、考察得来。由于调查的楼盘有限,结论难免有失偏颇,希望有更多的人,关注和实地调查自己的城市和周边楼市。
每人心里都有一本账,多空只是暂时的状态,随着趋势和时间的推移,将会出现空非空、多非多、空转多、多转空等变化,当然也有所谓的死多头、死空头。长江中下游大旱,旱久大涝,旱头涝头就是这么转变的。暴涨之后必有暴跌,天理昭然、天公地道、道法自然、燃萁煮豆、豆你玩、玩不起、起不来、来去无踪、踪影全无、武媚娘娘。。。。。。而万佛楼主是典型的趋势派,无所谓多空,只尊重自己看到的和分析到的结果。是以,万佛得以侥幸在股市高点出股市,得以侥幸在菜市低点入菜市。现在,沪指已经跌破2700点,而猪肉也从10元多涨至15元多。当然,这里暂且不谈股市,只看楼市。
风将起,木已萧萧。
楼市,正在进行着一场与时间的赛跑。
1.商铺
顺着“热烈祝贺XX楼提前结构化封顶”的大型招牌广告,找到该楼盘的售楼处。这栋商场,共5层,处于一个商业街的T字路口。今天是周六,但在售楼处,除了售楼小姐外,只有万佛一位客人。
经过与售楼小姐交流,得知一楼商铺的价格是7.5万元每平米,嘿嘿,朋友们,没错,是7.5万。一间中型商铺,以80平米计算的话,售价7.5万×80=600万元。
当街同等位置同等面积的商铺租金,仍然以80平米计算的话,年租金为6万元。即这个售价600万的商铺,未来的年租金可能就是6万元左右,嘿嘿,1%的年收益,大家自己算计一下吧。
通过本楼盘调查,万佛认为,有以下几个问题需要注意:
A.“祝贺提前结构封顶”字样的楼盘并不少见,在后面的几个楼盘,还会提到。由此,可以部分切合本帖的主题。
B.如此悬殊的租售比,简直比市梦率还市梦率,简直是开国际之先河、银河之玩笑、太阳之扯淡。当然,楼主绝不仇富,这种动辄600万的商铺,万佛是买不起的,但万佛正在卖菜,商铺是租得起的。
2.XX绿洲
这个楼盘,也是一个新楼盘住宅,或者叫次新楼盘。该楼盘于2008年开盘,当时均价为9000元每平。今日看到广告,说还有部分尾盘新房可以出售,不限购、无房产税云云。由于是08年开盘的,小区有少量人已经入住,环境不错。
同样,诺大的售楼处,只有万佛一位客人。通过询问,楼市小姐介绍,楼层共计13层,现在均价为20000元,如果诚心买,可以打95折,即19000元每平,所售楼盘为2栋紧贴马路的楼盘,且只有6-12楼出售。
与售楼小姐交流之后,小姐带哥到小区和新房里面转了一圈,两个在售楼盘均无一家入住。A.此谓的尾盘,实为开发商当年捂盘惜售所致。同时建成的大楼,现在还有“尾盘”?还尾牙呢!
B.现在只售临马路的6-12层楼,这个不难解释。按照我们菜市的技巧,好的卖家,是先把最烂的最不新鲜的东西卖掉。如卖肉,你得先把昨天剩下的、颜色不新鲜的、或者太肥的卖出去。同理,依据这个经验,就很好解释为何只售临马路的6-12层楼了。当然,如果谁认为临马路可以更清楚地听到货车、轿车、电动车、摩托车、警车、城管车鸣笛,或者有呼吸汽车尾气的癖好,可以逃过本条。
a.该楼盘未售楼层,绝非只有这两栋楼;
b.空的房子,也绝非6-12层这些楼。一个共计13层的楼房,一层送地下室或者天井,顶层13楼送阁楼,1-5层算底层,这些楼层才是最好卖的。现在,又是临马路,又是最不好卖的楼层,如果你是开发商,你会把最烂的东西留着将来卖么?
c.率先卖掉不好卖的楼层,与时间赛跑,在可以获得最高的紧张有限的时候,先把难卖的楼卖掉,然后再将好卖一些的楼层卖掉。
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