预约购买商品房，有害无益

预约购买商品房，有害无益
目前各地的很多商品房楼盘，往往在开盘之前大打广告，接受顾客的预约，“火爆预约”的广告经常见诸于各大新闻媒体。当然，收取预约金是免不了的。我们来讨论一下，预约购房的行为对买卖双方有什么影响呢？个人认为，预约购房对顾客来说有害无益，对开发商来说则是绝对好事。

  
一、预约购房是一种期待行为，法律上没有明确的规定，一旦发生争议难以得到保护。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，房地产开发商想要将其正在开发中的楼盘预售，必须取得商品房预售许可证。而颁发商品房预售许可证，是需要一定条件的，比如已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书和建设工程规划许可证，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，等等。购买获得预售许可证的商品房，购房合同必须到当地房管部门备案，一旦发生合同纠纷，还是可以通过仲裁或诉讼途径维护利益的。

  
预约协议则不同，它不是正式的购房合同，无需到房管部门备案。有过预约购房经历的朋友都知道，预约协议上都有这么一条款，注明开发商获得预售许可证后再换签正式购房合同。换签前一旦发生争议，有关行政主管部门完全可以推托不知情。

  

预约购房这一现象是怎样产生的呢？因为在办理商品房预售许可证过程中，尽管可以做些手脚，但也不能太过分，总不能还没有开挖地基就颁发预售许可证吧？不能销售就不能尽量多筹措资金，但是开发商又资金紧缺。因此，预约这一擦边球的销售行为就应运而生。
前面说过，预约购房不具备法律规定必须取得预售许可证这一个必要条件，很难得到法律上的保障，顾客利益的保障很大程度上依赖于开发商的诚信度。没有法律知识的朋友往往以为，预约协议是正式的购房合同，交了预约金签订预约协议之后就可以等着交房了，其实不然。

  
  
二、有利于开发商摸清市场使得购房者丧失洽谈主动权。开发商通过预约，可以知道在正式开盘之前他的楼盘有多少人想购买。因为你交了预约金，说明你要买他的房子的心情迫不及待，从而为其制订销售策略提供了依据，很多合同条款他就不会轻易让步，特别是价钱。俗话说“知己知彼，百战百胜”，开发商知道了顾客的心理，顾客却摸不清开发商的底牌，房价的不合理上涨，与预约的泛滥不能说没有关系。更重要的是，在开盘之前就聚集了人气，扩大了其宣传效应，又白得了一笔预约金当无息借款使用，何乐而不为？

  
对于预约的解释，售楼小姐说的天花乱坠。无非是说她们负责销售的楼盘是如何如何的抢手，为了保证你能买到房，怂恿你先预交一笔钱（一般在1000—5000元不等，也有少数高达2万元的）预定，等到正式开盘时可以优先选房，并能得到价格方面的优惠。可是当顾客询问预约的价格是多少的时候，得到的答复几乎都是异口同声地说“等开盘时才确定”。

  

交了预约金，顾客就能保证买到房吗？就能真的能享受那所谓的好处吗？我们来分析一下。首先，一份正规的房屋买卖合同，起码要具备所购买房屋的情况（如位置、面积和装饰标准等）、价格、质量、付款方式和房屋的交付使用如何履行、违约责任等等基本条款。但是，这些条款在预约协议上是不全部具备的，对开发商没有什么约束力。反倒是顾客交了预约金之后，受这约束而放弃到其它楼盘选择的机会。当开盘时如果顾客与开发商就价格、履行方式、装饰标准等条款协商不下，交了预约金顾客仍然照样买不到房。这个协议对顾客来说有什么用呢？

即使预约协议上明确了价格，前面说过由于不是正式合同，开发商也容易反悔。从预约到获得商品房预售许可证正式签订购房合同，肯定存在一个过程。短的半年左右至一年，长的在一两年甚至更长也有。在这个过程中，物价可能有较大的变动。特别是房价上涨幅度比较大时，开发商就要求提价才能签订正式购房合同，否则就退回预约金解除预约协议。在房价上涨幅度较大的2007年，广西南宁、钦州、贵港、贺州等地都有类似纠纷发生，有兴趣的碰朋友可在百度搜索《预约购房后遭遇房价“变脸”开发商宣布预约书无效》一文（2008年04月25日《南国早报》）阅读。

  
其次，售楼小姐所说的优惠，你以为她说的就是真的吗？这个时候，如果楼盘的销售价格还没有定，以后的优惠怎么体现出来？你交了预约金，开盘你选好了房时，真的在价格上可以低于其他没有预约的顾客吗?拍拍自己的脑袋想一想，就很容易明白：如果在预约时价格已经定好了，签订正式购买合同时自己的价格与购买同样位置的他人相比，确实低了，那当然是得到优惠了。

  

如是，那太理想化了。一方面，即使你得到的价格比开盘公布的价格低，但是难道其他人来买房时开发商就绝对不允许讨价还价了？就没有经过协商后，开发商以低于公布的价格卖给其他人的现象？须知，公布价格与实际成交价格是两回事，就象买衣服一样。另一方面，售楼小姐会给你看其他人的买卖合同吗？买过房的朋友都知道，如果同时有几人来签订买卖合同，售楼小姐会把几人隔开，这属于商业秘密，绝对不会给互不相识的顾客创造认识的机会。这样，你又如何知道你的价格比别人低呢？

  

再说了，由于预约时价格基本上还没有定，开发商可以随心所欲制订销售价格。比如说，他原来计划定4000元/平方，由于承诺给预约的顾客优惠，他可以在开盘时公开标价为4500元/平方或更高，然后再给你4200元/平方，就象商场先提价再打折一样，让你吃了亏还以为自己赚了。

  
即使是销售价格已经定好，换签正式购房合同时也没有改变，但是由于在预约协议上没有装饰标准、配套设施等象正式合同那样明确作出规定，开发商仍然可以在换签正式合同时对这些方面降低标准来获得更大利益。
由此可见，预约对顾客没有任何好处，却白白搭上一笔预约金给开发商免费使用，更在买卖谈判中让开发商占了有利上方，把自己置于不利地位，把谈判的主动权拱手相让。为什么还让小计其得逞？

  

(接前文）三、预约购房存在许多不可预见的风险。楼房的宣传广告肯定是把楼盘描绘得美不可言，天上有地上无。由于预约购房时候楼盘还在建设中，甚至还是一片荒芜的土地尚未正式建设，许多美丽的规划只是体现在模型和广告上，购房者只能从宣传资料上了解楼盘。但是，开发商是不会把宣传资料上的承诺写入合同条款的。

    购房者往往被等到接收房子的时候，才发现模型或广告上的不少设施在实地上根本找不到，感到受了欺诈。由于宣传资料上的承诺没有在合同条款体现出来，打起官司来普遍困难重重。甚至因为楼盘还还没有正式建设，撤出的成本极低，有可能开发商因为自身或客观方面的原因比如无法取得预售许可证，最后放弃开发，交了预约金的顾客不得不重新选择其他楼盘，错失购买其它好地段房子的良机。万一开发商良心再差点，连预约金也携款而走，顾客更亏。
本人去年曾代理过一单商品房买卖合同纠纷，业主们的诉讼请求之一就是要求开发商限期完成绿化建设。因为原来开发商的销售广告上的小区的绿化很漂亮，但是入住后连一根草也没有。然而在与法院交流后，最后还是放弃了。因为法院认为，关于城市小区绿化的有关法律规定只是规定了一个比例，而在合同上没有明确具体的要求，法院怎么判？最多只能判决开发商完成一定面积的绿化地。但是种什么品种、怎么分布等细节是没法判的。这样的判决执行就是个难题，开发商随便找几块草皮糊弄一下，法院也难以追究。如果是等到建设后期或现房时再购买，实地看房，合意再决定购买，就不会有这麻烦了。

  
为了怂勇犹豫的顾客签订尽快预约协议和下预约金，售楼小姐就说，你不交预约金，开盘时不能保障你能买到房啊。听该口气，好象过了这个村就没有这个店一样！确实有人担心，不预约就买不到房子或难以买到好位置的房子，开发商也承诺反正开盘时选不上房可以退预约金，就蜂拥预约。别担心，房源大把有，好房源更不会缺。大家有心的可以留意一下，原来大吹特吹“火爆预约”的楼盘，等到了施工后期仍然吹嘘“准现房火爆销售”的，不在少数。既然预约时都“火爆”了，那么早就卖完了，等到现房时哪里还有房子卖？换个角度说，吹嘘“准现房火爆销售”的，说明在预约阶段根本不“火爆”，否则后面的销售哪来的房源？选不上房可以退预约金又怎么样？干嘛白白借钱给开发商无偿使用？

  

所以，不要以为开发商一开始就把房子卖光，更不可能在预约阶段把好房源全部推出。就象销售有奖彩票，主办方是不会一开始就把所有大奖全部推出的，道理很简单，如果刚开始大奖就卖光了，后面的彩票谁还来买？同样道理，开发商如果在预约时或正式销售开始阶段，就把好房源全部推出，那么后期就没有人去看了，销售就成了问题。所以，开发商往往是久不久推出一部分好房源配合差的房源，尽可能把不好的房源先销售完。

  

预约阶段买房子和建设成现房时购买，都是竣工验收后才能接收，入住新房的时间都是一样的。迟点签订购房合同，总不至于你就马上睡大街吗？但是，预约购房与购买现房相比，有着以上众多的风险和劣势，为什么要预约购房呢？

  

因此，笔者建议广大网友，购买商品房，请拒绝预约！对此有不同观点的网友，（南宁）民族律师事务所黄律师（电话18978170219）欢迎发表你的看法参与讨论。

我也交了

顶你，说得非常有道理

只想灌下水而已[s:48]

私人屋好的，，，停车都方便，，

我交了订金，现在不想买了还能退一点吗？，收据写的是订金，不是定金，听说订金是可以退的，但但定金是不能退的 有那个懂法的能提供一点消息吗？谢了