315律师法官教你如何对抗无良开发商黑心中介

新房案例：
陷阱1　口头承诺问题
【案例回放】：去年5月底，购房者陈小姐前往上东国际营销中心购房。在现场她相中一房，但由于其名下另一物业正在交易，需三个月方能筹足首期款，故提出“先支付定金，三个月内支付首期款”要求。
“当时，对方表示没问题，可以协商。”陈小姐介绍，她当时曾一度提出要在《认购书》上注明“三个月的付首期款”要求，不过销售人员以“这个没问题”为由不注明。
然而，数天后事情发生突变。商家称时间无法延长，如果在规定时间内不交首期款，根据《认购书》条款定金不予退还。
【律师点评】：口头承诺在消费中没有法律约束力，除非当事人对此口头承诺进行了录音，否则，只有将此口头承诺的条款写进合同才具有法律约束力。
消费者在购房时，万不可被口头承诺所迷惑，只有白纸黑字在合同中注明额外约定，这样才能保证自身合法权益不受损。
【延伸解读】：房地产消费是一个复杂的过程，从看房、买房、收房到入住时间跨度长，消费者如果没有树立很好的消费权益意识，很容易因轻信口头承诺而吃哑巴亏。
记者采访中了解到，吃哑巴亏现象多出现于交易前期。如新房市场，售楼员承诺送物业费、学位和优惠，最后以“上级未批准”搪塞购房者；而在二手市场则更常见，许多交易常因业主没有履行承诺而终止。
因此，消费者在置业过程中，切勿轻信口头承诺。

陷阱2　收楼质量问题

【案例回放】：2010年末，东莞某楼盘业主陆续收到收楼通知书。

“起初是开开心心去收楼，结果收楼时很气愤，不知道楼盘是怎么通过质量检收的。”业主黎先生表示，房子多处出现漏水和空鼓现象。“明明有质量问题，还让业主去收楼。”

据了解，近10户业主在收楼日拒绝收楼，并要求开发商整改并赔偿损失。

最后，开发商经过一个多月整改才使问题房屋通过业主“考核”，不过赔偿事宜则不了了之。

【律师点评】：商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。

如果发展商不出示文件或出示文件不齐全，业主可以拒绝收楼，同时应及时发函开发商，要求其按照合同规定提供证件并且要求逾期交楼的赔偿。

如果开发商不出示文件或者文件不齐，业主千万不要领钥匙。因为按照法律规定，领了钥匙就等同于收楼。在未看房前就被要求先签相关文件的，即便文件齐全，业主也应尽量在收楼文件中注明“屋内情况未明”或“未验房”等字样。

【延伸解读】：在住房消费过程中，由于消费者对建筑知识和收楼流程不了解，常出现收楼后纠纷事件。

据了解，收楼纠纷主要有延期交楼、收楼证件不齐、建筑质量差和赔偿不明等问题。如去年南城某楼盘因收楼证件不齐遭业主拒绝收楼，最终开发商因延期交楼而赔偿业主损失；还有鸿福路某楼盘因精装房质量不过关，在业主使用两年后进行局部重新装修。

“收楼是住宅消费的最后环节，因此业主要多留心眼，千万不要盲目签收。”业内人士李先生表示，收楼要慎之又慎，以免无法讨回合理权益。

陷阱3　定金问题

【案例回放】：多年前，某楼盘采用未建先售的方面筹集资金，结果不少业主因苦等两三年后退订。

“当时那里就是一片空地，商家拿着图纸卖房，大家全凭感觉来买房。”周先生表示，之所以会买，是因为提前内部预定可以享受特惠，有些人甚至一次付款。

然而，事隔三年多后，许多买家已经按捺不住了。“不少人去找商家退房，这过程太艰辛了。”周先生，都是托关系去退房的。“商家不但退款拖拉，而且没有补偿利息，这投资真是赔了夫人又折兵。”

【律师点评】：近年来，购房者遭遇“定金”陷阱的纠纷时见报端。

许多时候是商家不守诚信在前，用定金设套骗取消费者钱财。还有是各自对法律认识不清，自行设定交易规则，购房者在交定金后反悔而形成纠纷。

对于商家要不要退定金问题，要根据文字协议而定，如果是商家口头承诺则无效。因为没有任何证据可以说明开发商存在欺骗或欺诈行为。

此外，在交定金的时候，要将具体的对方的义务条款写清楚，以免定金最后打水飘。

【延伸解读】：近年来，随着房地产市场的活跃，作为置业第一步的“落订”屡现纠纷事件。

“定金纠纷无论在新房市场，还是二手房市场都常见。”某中介张小姐表示，定金纠纷的成因很多，如商家欺诈、业主反悔、政策调整和行情逆转等都可能出现定金纠纷，因此消费者置业前，一定要对所购买物业进行了解，不宜随意出手，否则很容易引发纠纷。

二手房案例：

价格合同成陷阱 二手房买卖需头脑清醒

相比一手房楼市房产，乌鲁木齐二手房交易投诉量随着市场日渐规范，经纪公司备案制度的推行，逐年递减，但多种猫腻、投诉还是在市场交易中有所发生。

合同设陷阱

因为第一次卖房子，没有经验，吴海燕打算找房屋中介帮忙卖。信息公司负责人拍着胸脯说，一定帮她尽快卖了房子。两天后，信息公司给她打电话，说她的房子卖26万元不成问题。为了让吴海燕放心，工作人员还拿一份《房屋销售代理协议》给她看，双方随后签订了协议。

几个月过去了，她的房子还是没有卖出去。吴海燕找到信息公司，想取消委托，接待她的工作人员说，如果吴海燕不委托他们卖房了，要赔公司违约金。吴海燕奇怪地问，凭什么？对方答，你自己看签的代理协议。吴海燕细看协议，果真写着，如果由于她的原因不卖这套房屋，她需向公司赔付购房客户支付的购房定金作为违约金。

律师支招：

中介公司在代理销售房屋时，通常都会要求卖房者签署《房屋销售代理协议》，大多数卖房者都会忽视协议中的具体内容，轻易就签字了。而《房屋销售代理协议》就有玄机，有的协议甚至会约定房屋没有销售出去，因卖房人原因取消代理销售的，卖房人都要承担相当于中介费或一定金额的违约金。

新疆力和力律师事务所孙丽娟律师提醒吴海燕等消费者，在签订协议时，消费者应清醒识别，注意明确约定交易双方承担违约责任的内容。

价格设陷阱

去年1月中旬，杨莹在街上收到一家公司的宣传单，上面有套房源信息吸引了她，长江路附近一套2居室26万元出售，打广告的中介公司称这26万元的费用包含了所有需缴纳的税费及中介费。于是杨莹爽快地与中介公司签订了合同，按照中介公司的要求办理了过户、交钱、收房等相关手续。房屋过户手续办理完毕的那一天，杨莹偶然打听到，她买的那套房子的原业主与中介公司签订的合同，出售价格其实只有23．8万元，而中介公司则称，多交的钱不会予以退还。

律师支招：

在二手房交易过程中，一般情况下，由买方承担所有费用，一些不法中介借机不明确告知买方在交易过程中需要交纳的费用，只告知买方全部买下标的房产需要的价款，实际上所谓的全包价比经纪公司应该收取的服务费用及代收的税费高得多。

新疆巨臣律师事务所田斌律师提示，杨莹等消费者在委托二手房中介公司买卖交易房屋时，一定要将经纪公司收取的费用及需要向相关部门交纳的费用了解清楚，最好在合同后附《费用清单》详细计算相关收费，以避免不正当差价。

■卖房人宁可违约也要收房

据西城、宣武、市一中院的法官介绍，像康女士遭遇的情况眼下越来越多。据大概统计,市一中院民一庭今年上半年受理了300余件商品房买卖纠纷案，其中三成是二手房的卖房人看到房价上涨后反悔，宁可赔付违约金也要收回房子转卖高价，或者是开发商因为房屋质量有瑕疵、延期交房被购房人起诉后，立刻反诉要求解除售房合同的案例。

市一中院的丁法官向记者介绍说，出现这种新动向的主要原因，是因为一年来，很多卖出的房产一夜之间就可能升值。卖房者为了弥补卖出价与现价的差额损失，绞尽脑汁让已经成交的房屋买卖合同无效，收回房后另寻高价。另一种情况是开发商钻目前法律对“一房两卖、多卖”只能判赔部分违约金，并无其他禁止措施的空子，在和前面的买房人签署购房合同后，又将房子出售给出价更高的另一方，以赚取更多差价，因而发生诉讼。

丁法官说，开发商即使赔付了部分违约金，也还是有更大利益可赚，而得到违约金赔偿的买房人，用拿到的违约金加上原来的购房款，也可能买不到原来看好的房子。

■开发商单方毁约难获法院支持

面对开发商在商品房纠纷案中越来越“牛”的现状，消费者是不是就只能“任人宰割”了呢？据丁法官介绍，开发商单方毁约在法院很难获得支持。

丁法官介绍说，按照我国《合同法》解除合同只有几种可能，一种是法定解除，即由于天灾人祸，使合同目的无法实现，再一种是约定解除，即在双方签署的购房合同或补充协议中,如果约定了哪几种情况下双方可以解除合同，在约定情况下可以解除。此外如果要求解除合同一方的当事人能够证明合同是在被欺诈、胁迫、重大误解、趁人之危的情况下签署，或者合同条款显失公平，才有可能获得法律支持。

据介绍，陷入“一房两卖”陷阱的消费者还没有更好办法保护自己。法院审理的这类案件虽然大都以卖房人败诉告终，判决卖方人赔偿买房人部分违约金，但是卖房人赔付违约金后按现价卖房，仍然有利可图。最终吃亏的还是买房人。

法官支招

消费者如何维权

据丁法官介绍，开发商在房屋买卖活动中占据主动位置，并不影响消费者依法维护合法权益。购房人发现房屋质量有问题、开发商延期交房等权益受损的情况，还是应该向法院起诉，维护合法权利。

如果开发商违约在先，又想解除合同收回已销售的房屋转卖高价，而买房人不同意解除合同，开发商的请求一般不会得到法院支持。

丁法官说，对于开发商以“一房两卖”牟取高收益的问题，今年10月1日实施的《物权法》中规定：购房人在签订购房合同之后，即可以到行政机关申请预告登记，经过预告登记的房屋，不经过购房人同意，卖房人无权再将房屋卖给出价更高的人。

业主维权案例：

【买房】签定购协议要谨慎

案例：2009年，黄先生与某开发公司签订《房产定购协议书》定购一套商品房，并支付了2万元定金。协议另载明：黄先生在签订定购协议时应详细阅读和了解开发公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。不久，黄先生到开发公司签订《商品房买卖合同》时，发现合同的补充协议中有许多不公平条款。为此，黄先生两次发函开发公司要求修改不公平条款，开发公司不予理睬，结果协商不成诉至法院。

判决：黄先生应按定购协议约定的合同基本条款与开发公司签订正式的《商品房买卖合同》，开发公司有权拒退定金，驳回黄先生的诉讼请求。

说法：黄先生败诉的原因在于他草率地在定购协议上签字。

【交房】注意查验房屋质量

案例：卢女士和某房产置业有限公司签订《商品房买卖合同》，本想靠着这套房子当起“包租婆”，孰料却因房屋质量问题纠结起来。房屋交付使用后，卢女士发现屋顶存在渗漏现象，影响了房屋的使用和出租。为此，她诉至法院要求开发商维修房屋，并赔偿相应的损失。

调解：开发商支付卢女士补偿款30000元，并维修好涉案房屋。

说法：房屋交付的法定条件是对房屋主体工程质量的验收确认，业主收房时要注意查验房屋质量。