楼市限购令的错误与纠正

最近，为了调控楼市的投资投机需求，从北京开始各地纷纷推出了限购令，同时也引起支持和反对的不同反应。楼市调控关乎国计民生的大局，限购令也还在向更多的城市扩展，因此限购令之利弊大有理论清楚的必要。
         应当说最敏感而又最先对限购令作出反击的是生计受到威胁的部分房地产商及其代言人。他们上来就断言房价上涨只是因为政府土地供应不足，因此调控需求是搞错了对象，是要别人为政府的错误代为受过。客观地说，房地产商对限购令的冷嘲热讽既不奇怪，也没太大道理。因为一个巴掌拍不响。供给和需求共同决定价格是经济学的常识。房地产商比谁都更明白，房地产的黄金定律是位置，位置还是位置。而相同位置上的房产是垄断稀缺品，再增加多少新用地也无法完全和城市主城区那些区段的住房竞争。因此，房地产调控在增加供给，特别是大量增加公租房廉租房等保障性住房的同时，抑制投资投机需求应当说是第一次抓到了主题，走对了方向。因此，部分房地产商反对限购令，从出发点到理论依据，都并不靠谱。只是他们言词激烈，又有话语权，很受追逐眼球的媒体青睐而已。
       在房价10年上升10倍（须知股市10年只涨了0.5倍）的巨大赚钱效应下，各路资金蜂拥而至。我们的调控又总是隔靴搔痒、步调不一。最后实在控制不住局面，就干脆来个蛮不讲理的“限购令”。其实借鉴别人的经验、结合中国的情况，取消限购令，又能使投资投机需求无缝可钻、知难而退的经济手段很多，这里关键是要有正确的机制设计。
    首先，第一条就是要取缔中国特色的阴阳合同。现在阴阳合同在全国满天飞，连国家统计局二手房统计都无从着手，因为网签数据也不可靠。阴阳合同盛行是对法治的嘲弄，而且使投资房产获利惊人、纳税极少。取缔阴阳合同的办法其实很简单，根本不用各地政府费力费时调整各种难免争议的住宅指导价，只要要求所有二手房合同必须在交易大厅公示三天，任何买家都可用比公示的合同出价高一点成交，任何一个卖家就再也不敢签假合同了。有效实施了这一条，投资投机成本就大幅上升，投资需求必降。其它情况不变，财政增收，房价下跌，于国于民有百利无一弊。
    其次是大幅降低房屋交易税和首套房房贷利息。房屋交易税极易转嫁，所以有的国家干脆不向卖方征收。降低交易税有利楼市活跃，方便居民换房，并不刺激投资，有利于购房者。购买首套自住房者是应当被大力鼓励的对象，他们安居乐业，于家于国都有利。现在银行纷纷借机取消首套房利息优惠、提高房贷首付，这种调控完全是搞错了方向。首套自住房购买者，无论有否户籍，只要有工作，就应当享受税收和利息优惠。自住房需求旺盛，可以加速实现城市化转型，又是推动建筑业乃至几十个相关产业繁荣兴旺的大好事，值得政策大力鼓励倾斜。
    其三是征收累进的房产交易所得税。这是各国成功经验的套数，而且屡试不爽。因各个房子的来源和购买成本不同，赚的钱多少相差甚远，因此很难向买房方转嫁。所得税收一重，靠炒房囤房赚钱的人就傻眼了。中国已经有20％的房产交易比例所得税，过去偷懒，改按交易额1％征收，还给各种减免便利，只要一严格征收，效果自不相同。累进税一时来不及修改，可恢复原个人住宅暂停征收的土地增值税，其中规定获利200％以上，税率即达60%。只要对持有多套房的人拿出这个法宝，不等实行，只要放出风去，不用说那些囤了几十套房的贪官或富豪，就是一般投资买房的人，谁也坐不住了，市场上拥有多套房子的人必然排队去卖。累进所得税和限购不同，既压需求，又促供给，房价自然会下跌，而需要购买自住房的人正好低价买入。这样和限购令相反，政策尚未实行，我们就会迎来房价下跌、成交火爆、建筑相关产业繁荣的时代。我们对摆在明面上躲避不得的多套房、大户型和豪宅别墅征起所得税来犹犹豫豫、羞羞答答，相反对人们可以很方便随身携带入境的所谓高档消费品却课以重税，这实在是让人百思不得其解。
    累进的高额所得税的另一个好处，是逼迫投机资金转为投资。现在人们购买房地产主要是囤房等待以后涨价赚钱，这种博差价的心理在本质上实属投机。所得税一重靠房子涨价后赚差价的意义大降，只能出卖或出租，这样就增加了出售房或出租房的供给。有人担心如果这样做，大量的资金被挤出房地产，垄断行业又不够开放，只会去冲击社会其它薄弱环节。其实，现在所谓垄断性的银行、保险、电信、石油企业都已上市。这种上市把股卖给个人，在西方就被称为私有化。况且现在大盘股价钱都还不贵，市盈率也不高，谁都可以投资分享当股东。我们不能站在大资本的立场，一讲行业开放就非要自己个人或家族控制。试想就算一般较富裕的老百姓能买得起房子的那点钱，谁也不够自己开家银行、开个电信或石油公司。我们现在全国性的银行和保险企业也有几家民营控股的，只不过是让几位已经全国知名的富豪更富了一圈而已，于民众和小资本并无关系。因此，更接近真实的情况会是：只有靠占着土地房产这种不可再生资源躺着也赚钱的好日子没有了，社会资本才会冒着风险到实体经济中去赚取辛苦钱。
    最后是开征住房保有税。这个新税种是向财产征税，要经过人大立法，取信于民，功效长远。这件事不可草率造次。而且不必担心立法过程较长，统一思想费事。其实只要立法启动，实实在在有这个意向，马上就会对房地产市场产生巨大前瞻性影响。中国这些年来实际建房不少，到处都是工地。人均住房面积增加了一倍有余，但房子建的太大，别墅建的太多，结果总平米建了很多，但套数不够，形成刚性缺口。几年前政府大力提倡了一阵70-90平米的房子，结果市场不听话，开发商规避办法多，搞了一阵不了了之。住房保有税就不同了。我们有的人均GDP是我们许多倍的邻国，人家是真富裕了，还搞住房保有税的累进制，小户型普通住宅税率低，其它各类超标住宅，住房保有税马上成倍往上翻。结果是政府一言不发，开发商自然抢着建普通小户型住宅。因为市场上只有这种户型最受欢迎。所以住房保有税不怕慢，就怕站，更怕乱干。因为乱干由于名不正、言不顺，照顾太多既得利益，出手不能不特温柔，结果反而让投资囤房者吃了定心丸。其实磨刀不误砍柴功，立个好税，要管很多代的。
    以上意见并不是什么新思路。别人的成功经验里就有，我去年在中国楼市专题研究报告中也一一论述过。只是现今愿意静下心来研究问题的人太少，能给领导汇报的也多是顺耳话，导致我们的决策信息环境欠佳，决策当然就容易出错。想起10年前即2001年中，当时国务院也出台了一个文件，要用国有股减持去补充社保基金，出发点和目标应当说都非常之好。但国有股用市价优先特权减持，破坏了市场的公平性，损害了流通股股东的利益。所以我冒昧写了两篇文章，一篇题目是“漫漫熊市的信号”，说好事也不能蛮干、乱干，否则同样误国伤民。另一篇题目是“有错就改”，说这样原则性的错误不是要不要改，而是非改不可，这届政府不改，下届政府也得改。结果没想到后来政府果然倾听民意，从善如流，废止了国有股强行市价减持，反过来启动了股权分置改革，赢来了中国资本市场的大发展。我想今天楼市限购令的情况与当年的国有股减持补充社保基金大同小异，都是出发点很好，目标定的也很正确，但手段和方法完全错了。坦率地说，错到这个份上的政策显然也属于兔子的尾巴长不了。这个话听起来也许逆耳，但仍属拳拳之心，希望有关方面还是能有错就改，改了就好，而且并不会丢面子，威信反而会更高。

[ 本帖最后由 爱居乐业 于 2011-3-6 13:41 编辑 ]