房贷利率迈入“3时代”，2023是时候买房了？

1月31日晚，南宁市调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限的消息一出，迅速在南宁地产圈刷屏，引起业内极大反响。记者采访部分在售楼盘负责人得知，受新政策的利好驱动，看房客户认购意向明显提升。
“喜报！206号房成交！”1月31日晚11时左右，五象新区一热门楼盘的销售顾问告诉记者，南宁市住建局公布降低首套房贷利率消息没多久，一名客户即表示确定认购。
2月1日上午，记者从五象新区、江南区、兴宁区等在售楼盘处了解到，部分楼盘已陆续迎来前去认购的客户。




市民正在售楼中心咨询。图源南国早报

“我刚刚成交了一套房。”刚上班没多久的置业顾问欢欢有些惊讶，“今天上午10时已有两组客户来办理认购。”不仅工作日一大早来办理认购的客户比较少见，还有上个月申请房贷的客户，也迫切想要了解放贷时是否按新利率执行。“利率下调或许不是客户购房的主要原因，但会是促进他们出手的‘催化剂’。”
“我在地产从业十多年来，这是南宁首套房贷利率最低的一次。”资深房地产分析师郭女士告诉记者，2010年之前，在南宁买首套房可以享受低至七折的房贷利率优惠，即便如此，折后也大多在4.1%~5.4%之间，从未低至“3”字头。
“首套房贷款利率降到‘3’字头，这是明显的利好消息，有助于满足刚需型首次购房客户的需求。”广西财经学院狄振鹏教授表示，此次调整主要鼓励首套房置业需求的释放，是稳定房地产市场的系列措施之一，对观望已久的刚需客户会有一定的触动作用。
兴宁区某楼盘销售总监陈女士表示，年轻人、新青年是首套置业的主要群体，但支付能力相对有限，有首付、月供“减压”的相关措施，有助于增加他们的购房信心。
“房贷利率下调作用需要一段时间来扩散和传导，利好首套置业者，成交前景值得期待。”某楼盘营销负责人冯先生说，很期待新政策能够帮助楼盘提升销量。
值得注意的是，此次利率调整提及“阶段性”一词，通俗解释即现阶段南宁楼市的新建商品住宅销售价格已连续3个月持续疲软，符合阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限的条件。可以说，这一政策也是有“时效性”的。
狄振鹏认为，市场普遍处于观望状态，仅靠利率触动或有不足，可搭配降首付、高赠送等其他超值配套组合，提升客户信心和预期，进而影响客户购买决策。总体上看，房地产市场走势趋于稳定和向好。
在“房住不炒”定位不变的前提下，全面降低购房成本或是未来楼市政策的主基调。业内人士认为，第一套住房的购买需求将是政策支持的重点，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭等购买二套房的需求，也将获得一定政策支持。

关于提前还款，这些细节要注意！

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Q提前还款具体涉及哪些内容？A：在银行信贷中，提前还款本是一种较为常见的行为。借款人出于自身资金安排考虑进行提前还款，可以减少利息支出；银行出于风险管理需要，在符合合同约定的情况下也可能要求借款人提前还款。
Q“提前还款潮”背后的原因是啥？
A：近期住房贷款“提前还款潮”，主要动因在于借款人。近年来，受经济下行和疫情反复等多重冲击，部分居民收入不稳定性增大，对未来预期不明朗。部分借款人试图通过全部或部分提前还款来减轻还贷压力，降低住房消费负担。
与此同时，2022年以来我国金融市场波动加剧，股票、基金等价格大幅度下行，一贯稳健的银行理财产品出现“破净”。在这种情况下，普通居民投资收益下降明显，风险偏好趋于保守，将原来用于投资的部分资金用于提前还款。央行2022年四季度城镇储户问卷调查结果也表明，倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7个百分点；倾向于“更多投资”的居民占15.5%，比上季减少3.7个百分点。
此外，部分存量住房贷款利率偏高，也是借款人提前还款的原因之一。2020年以来发放的部分住房贷款利率在6%以上，尽管2022年贷款市场报价利率（LPR）下降三次，但部分存量房贷利率仍然显著高于目前约4.3%的平均房贷利率。

Q扎堆提前还款有何影响？A：由于新增住房贷款申请量下降明显，借款人提前偿还住房贷款行为增多，少数银行采取收取违约金、补偿金等形式增加提前还款成本；多数银行以提前预约、长时间轮候等为手段，试图降低或推迟提前还款压力。

从法律上来讲，提前还款是对原借款合同约定的贷款期限或贷款金额的变更，的确需要借款人与银行协商一致。但近年来，国家和金融管理部门多次要求银行加大对实体经济支持服务，采取切实措施为企业和个人纾困解难，降低实体经济综合融资成本和个人消费信贷负担。商业银行应立足长远，提升服务，通过线上线下结合等方式，为客户提前还贷提供便利，更好地改善客户体验。部分收取提前还贷“补偿金”“违约金”的银行，可进一步转变观念，展现出商业银行的应有作为与担当，更好服务社会。Q个人应该提前还款吗？
A：对个人来说，判断是否需要提前偿还个人贷款，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则可考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。当然，还需要为生活日常支出与未来养老、医疗等留足资金。扎堆提前还贷并不可取。
从还款方式看，一般来说等额本金这种还款方式前期偿还的本金多、利息少，相比来说提前还款会更划算一点；等额本息这种还款方式前期偿还的利息多、本金少，如果还款已过一半，其实可以不考虑提前还款。另外，如果是公积金贷款，由于利率显著低于市场上一般贷款的利率，也可以不用考虑提前还款。
2023年，随着我国宏观经济恢复回暖，资本市场上升概率较大，而贷款利率还有下行可能，提前偿还贷款需要慎重考虑。

来源丨南国早报

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