陈建明：楼市调控是拿“空间”换“时间”

       楼市调控喊了六、七年，结果是楼市上涨依然故我！大家可能会提出这样的问题：2010年的调控和过去的调控有着根本性的区别吧？！原因很简单，楼市调控此次采取的措施肯定是史无前列的，诸如限购、停贷、房产税等等惊世举措。如何正确认识当前的调控，相信对于大家买房决策会有重要参考价值。
       1、 楼市调控的表象：抑制部分城市房价过快上涨
       不少人整体胡嚷嚷，尤其那个马光远博士、马光远律师、马光远教授，以及那个独立评论人牛刀、写小说的牛刀、永远喊跌还写理财教科书的牛刀，在当前中国经济发展的重要阶段，形形色色人等用慰籍中低收入阶层心灵的方式获得知名度，孰不知是以牺牲那些信赖他们的老百姓的财富和幸福为前提的。这些专家、学者一味喊跌，但真实的情况是什么，鬼都清楚！在中国，要讲政治，从2010年年初政府给楼市定的基调来看，就是分毫不差的“抑制部分城市房价过快上涨”，现在的市场表现无不应征了这样的政策导向。北京、上海、深圳等一线城市房价同比始终在上涨，环比仅个别月份小幅度下跌，房价上涨速度的确得到了抑制；二线城市的房价上涨是基本主旨，上涨速度会比北京、上海、深圳快；三线、四线城市因为绝对价格低，所以2010年大家看到的是爆发力强劲的补涨。在残酷的市场数据面前大家绝对应该反省和检讨。
       2、楼市调控的本质：抑制上涨速度，拿房价“空间”换取楼市结构调整需要的“时间”
       对2010年楼市调控政策导向的解读显然还需要追究本质，我们讲的“抑制部分城市房价过快上涨”，根本上来讲只是给大家讲述了政策表层的东西，调控根本性的目的是什么呢？
      最近看到一些关于中国经济发展状况的文章，很同意文章中的说法：改革开放30多年，“衣”“食”“行”都解决了多元化的市场供应和差异化的市场需求问题，“衣”自不用说，一件衬衫从30到3000元，品牌众多、档次差异，不同消费水平的人各取所需；“食”也一样，5块钱的盒饭，上万元的大餐都有，大家都能吃饱肚子，花多花少，看势力，但很显然，低收入你至少是有盒饭可以吃的；“行”更不用说，从自行车、摩托车到微型轿车、乃至豪华轿车，全系列并且还在不停的扩展中，甚至什么车都不买，就坐公共汽车，显然“行”有条件之别，但无论如何你没钱好歹可以骑自行车；“住”就是房地产，却很遗憾，过去30年的改革并没有形成上面类似“衣食行”的差别化的供应结构，廉租房、公租房这些类似5块钱盒饭的产品因为各种各样的原因显然没有跟上社会发展的步伐，相反商品房成了几乎所有中国老百姓不得不的选择，客观讲，商品房长期看是满足中高收入家庭的居住需求，对于中低收入居民来说，他们的收入水平在任何国家都无法买得起商品房，但作为公民权利的居住权来说，就像政府最低保障收入至少可以解决他的吃饭问题一样，公租房、廉租房的提供政府责无旁贷。
       现在最矛盾的问题是，中国房地产市场化的过程中，原本要占60~70%比重的保障房建设因为种种原因，建得很少甚至没有建。现在在房价日高的环境下，中低收入家庭尤其是低收入家庭居住权益得不到保障，这些问题不能有效解决，出现社会问题几乎是不容怀疑的趋势。在这样的环境下，依托长期经济发展积累的国家财富加快进行公租房、廉租房的建设成为刻不容缓的任务，大家也的确看到政府正在加紧补课；政府加紧进行保障性住房建设显然是需要过程和时间的，这种等待必须很好解决房价问题导致的社会问题，显然房价过快上涨是会加剧社会问题的出现，所以楼市调控成为主基调，本质上是为调整房地产供应结构争取更多的时间。
       当前的调控有效抑制了房价上涨的速度，拿房价的“空间”为楼市结构调控换取需要的“时间”，这种动态的调整对于中国房地产问题的有效解决是必须的。
       3、楼市调整，“空间”换“时间”后，商品房“涨”字当先
       在我们对上面的问题做了分析后，大家一定会问：在调控拿房价的“空间”为楼市结构调整换取了时间后，也就是保障性住房大批建设满足中低收入家庭的居住需求的过程及之后，商品房价格会怎么变化？
       大家知道，现在不少保障性住房的建设往往采取开发商拿商品房背的方式，换言之，保障性住房的成本都体现在同项目商品房里面了，这样的话，商品房价格是不是一定会涨啊？客观讲，房地产对于中国经济的发展有着重要的影响，土地财政是大家公认的事实，商品房完全走市场化的方式政府可以获得更多的收益，拿这些收益进行保障性住房的建设基本上是简单的逻辑，那么大的保障性住房的缺口，意味着巨大的投资，这些钱需要商品房发挥作用，所以在楼市调控，“空间”换“时间”后，商品房“涨”字当先。