广西将实施《城乡规划法》—— 违法提高容积率受罚

       开发商提高容积率，不知不觉中多建了房屋，多赚了钱，但由此带来的，却是人群的密集、空间的狭小以及舒适度的降低。近日，自治区十一届人大常委会第十四次会议审议通过了《广西壮族自治区实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》（以下简称《办法》），将于今年6月1日起施行。《办法》对变更容积率有了新要求，要求变更容积率的，要进行专家论证、征求利害关系人意见、公示等6大程序。
　　开发商提高容积率为赚更多利润
　　什么是容积率？可能很多市民还不清楚。容积率就是总建筑面积除以总用地面积的值。比如说：一个房地产项目的总建筑面积为10万平方米，而总用地面积为5万平方米，那么该项目的容积率为10万÷5万=2。也就是说，容积率越低，居住的舒适度越好，而容积率越高，居住的舒适度就越低。
　　开发商在拿地时，该地块的容积率已经是确定好了的。但为了赚取更多的利润，有的开发商就会在提高容积率方面做手脚。据了解，有的开发商在拿到地之后，会找到规划部门，将容积率提高0.1或0.2，在获得规划部门的批文后，便成了合法。在规划部门进行验收时，会对超过容积率的部分处以补交地价的罚款，一般开发商都会接受罚款，只要交了罚款也不属于违法。另外，根据国家规定，容积率可以在一定的浮动范围，如果在此范围内，则开发商不用承担增加面积所受的罚款，因此不少开发商就钻了这个空子。
　　往往普通购房者对容积率的概念不清楚，即便清楚也不会测量总建筑面积和总用地面积，使得业主入住后，还以为自己所居住的小区是按售楼时承诺的容积率来建设的。
　　国家严厉打击提高容积率行为
　　去年6月9日，住房和城乡建设部、监察部联合发出《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》，要求各级城乡规划部门和监察机关要严抓建设用地容积率管理。
　　去年8月19日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于开展工程建设领域突出问题专项治理工作的意见》（以下简称《意见》）。《意见》要求坚决查办工程建设领域的腐败案件，决不姑息。严厉查处违法违规审批立项，擅自变更规划和设计、改变土地用途和提高容积率，严重侵害群众利益等违纪违法案件。
　　随后，南宁市也出台了《南宁市出让土地容积率提高暂行办法》，规定以“招拍挂”方式取得的出让土地申请提高容积率的，须先进行容积率拟调整的预公示，征求利害关系人的意见。
违法提高容积率要受处罚
　　《办法》规定，建设单位和个人要变更容积率的，要按照6大程序办理：向城乡规划主管部门或自治区人民政府确定的镇人民政府提出书面申请并说明变更理由；规划部门或镇政府从建立的专家库中随机抽取专家，对调查的必要性进行论证；为了保证公众的知情权，还要在本地的主媒体进行公示，同时要采用多种形式征求利害关系人的意见，并组织听证；经专家论证、征求利害关系人意见后，规划部门或镇政府应当将提出容积率调整建议等相关材料报城市、县级人民政府；经政府审查同意后，方可办理变更手续，并及时将变更后的规划条件抄告国土资源管理部门备案。变更后容积率增加的，建设单位或个人应根据变更后的容积率向国土部门办理相关土地出让收入补交手续。
　　自治区法制工作委员会相关人士介绍，《办法》规定的6道程序，可以最大限度地管理随意提高容积率的行为。特别是征求利害关系人意见以及在媒体公示这一环节，保障公众以及利害关系人的知情权，如果利害关系人不同意提高容积率的，那么，建设单位则不能提高容积率。
　　提高容积率要走6道程序
　　据了解，去年4月24日，在全国治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议上，要求对2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可的所有房地产项目进行清理，重点对大、中城市涉及提高容积率以及改变土地使用性质的房地产项目逐一进行清理检查，力争通过1-2年的专项治理，使房地产开发领域违规变更规划、调整容积率等问题明显减少。
　　而《办法》中也特别明确了法律责任，如违反法定条件和程序变更规划、调整容积率的，要对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予处分。如果设计单位不按照建设工程规划许可证提供施工图设计文件，施工单位为违反建设工程规划许可证的建设工程进行施工的，将有可能被责令停业整顿、降低资质，并处10万元以上30万元以下罚款。对于注册建筑师、注册建造师和其他专业技术人员则要被吊销资格证书，5年内不予注册。
　　也就是说，《办法》对提高容积率的行为进行了严格的限制，从而使规划、镇政府、设计单位、施工单位、设计人员不敢为了谋利，而帮助建设单位违法提高容积率或建不符合规划的项目。
　　购房者可追究开发商违约责任
　　那么，购房者要如何保护个人的权益？律师罗云飞认为，购房者在签订《商品房买卖合同》时，应对房地产开发商擅自提高容积率的违约责任进行明确约定，同时保存好售楼书或售楼广告等资料，如果开发商有擅自提高容积率的行为，购房者可以向规划主管部门举报，并可以追究房地产开发商的违约责任。