买房基本功：了解购房过程中的基本概念

      虽然买房对于大多数家庭来说都是生活中特别重要的一件事，但据我观察身边不少朋友同事发现，有相当一部份人并不十分清楚买房过程中的一些基本概念。板楼和塔楼的区别是什么？容积率究竟是什么概念？这些基本的概念对于很多购房者来说却难以说个明白。


　　板楼VS塔楼
   　板楼一般指“东西长、南北短”的楼型，建筑层数大多不会超过12层，优点：户型一般南北通透户型方正，采光通风好；多为一梯两户或三户，居住密度小；因电梯井等公共面积少，所以一般公摊小。
　　缺点：建筑密度低，房价高；户内多数墙体起重作用，不如塔楼的可改造性强


　　塔楼指外观像塔的楼型，平面的长度和宽度大致相同，属于高层建筑。
　　优点：社区建筑密度较高，通常房价较低；塔楼承重墙少，户型可以灵活分割；塔楼相对板楼较高，高层居住视野开阔。
　　缺点：一些房间在采光、通风方面比较差，很容易出现没有自然采光的暗厨、暗卫
　　误区：塔楼比板楼高；板楼都通透，塔楼都不通透；板楼的使用率比塔楼高


　　低层VS多层VS中高层VS高层VS超高
　　1-6层为多层，7-18层为小高层，18楼以上为高层（也有14层的标准）
　　一楼：有老人，可选底层方便老人出行。但是，选底层有如下缺点：视野较差、噪音大、采光不够、如下水道处理不当，会造成臭气熏天、蚊蝇滋生
　　二楼至顶层：2-6层属于俯视景观的楼层；6-17层很多看不到小区内的景观；17层以上的高楼视野开阔，但受风力的影响较大，冬天如果阳台朝北，实际使用会大打折扣。

       绿化率
　　绿化率指绿化覆盖率，即绿化垂直投影面积之和与小区用地面积之比，相对而言比较宽泛，因而绿化率一般要比绿地率高一些。小区的绿化一般都是在30%至60%，最低标准是不会低于30%。
　　容积率
　　容积率= 总建筑面积/ 总占地面积
　　容积率=各层面积的总和÷A ×100
　　一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
　　占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。建筑面积=一层的面积+二层的面积，指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。
　　使用率
　　得房率又称房屋使用率，指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。
　　一般来说，房屋得房率普遍在78%~80%。判断得房率高低有两个重要因素：一是楼道的面积，二是电梯间的面积。
一味极端追求高使用率既不现实也不明智，因为公摊面积太少可能意味着每层更多的住户，牺牲了朝向、采光、通风等，此外楼梯、设备间、大堂和地下设备、值班警卫室等用的都是公摊面积，为保证安全舒适的居住，一定的公摊面积是必要的，但还需要注意的是，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。

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