买房送面积要搞清的几件事 6种形式赠送面积猫腻多

       楼市促销时期，买房送面积成为开发商一种促销宣传手段，不过在实际房产交易的操作过程当中，却存在诸多的问题。购房者需要理性看待“买房送面积”，根据自己的住房实际需求去衡量，再决定是否要购买。如果产品设计合理，开发商“赠送”面积能被合理使用；但如果只是冲着“赠送”而出手，一旦户型设计不合理，就会增加购房者后期装修成本，甚至造成使用不便，那就得不偿失了。


1、赠送部分面积是否属于计入产权部分？
科普：建筑面积=基地面积×容积率
建筑面积就是开发商的可销售面积，在基地面积固定的情况下，建筑面积和容积率成正比，即，容积率越高，开发商可销售面积越多，这也意味着利润越高。但是容积率在土地出让合同中是规定了范围的，不得超过规定范围的上限。一般性有三种方式突破这个束缚：

1.1、通过当地政府的规划委员会，补偿土地差价款，要求增加容积率。这是一种合规的手段，今后项目综合验收不会出问题，是政府承认的结果。
(购房者遇到这种情况是不会有问题的，三证是允许按时办理的。)

1.2、私自增加容积率。这就是一件非常严重的违规事件，不过也要看地方的态度：有些地方会承认既成事实，处罚了事。有些地方严格执法，防止腐败，按规拆除。
(购房者如果遇到前者，没有问题，三证是允许按时办理的。但是购房者如果遇到后者，处理起来会非常麻烦，要看地方监管部门的态度。)

1.3、利用当地《城市规划管理技术规定》中对不计入容积率部分的解释，打一些技术上的擦边球。这是该行业非常通行的做法，前两种突破方式风险过大，一不小心就会阴沟里翻船。
(购房者遇到这种情况是不会有问题的，是开发商灵活运用技术规定的结果。)


       开发商从利润的角度出发，基本上不会把计算容积率部分送给购房者，而是利用购房者对技术规定的不了解，利用信息的不对称，把不计算容积率部分送给购房者。对于这部分不计容面积，是无法写入产权的，只有使用权。这都很正常，对于刚需购房者来说，多几个平方的使用面积就够了，也不在乎是否写入产权。但是猫腻就藏在后面：
房子基本上是按套来卖的，开发商为了谋求更高的利润，将不写入产权部分的面积(即不计容面积)以高于成本价、低于计容部分销售单价，在房款总价中体现出来，但是引导购房者去计算使用面积的单价。

2、赠送部分面积是否属于本应该赠送部分？
       按照规定，这些不计容部分都是要送给购房者的，但是定价权在开发商，商品房价格的构成从来就是不透明了，所以很难讲清楚到底哪些地方是真的送，哪些是假的送。在这里我罗列一些赠送面积的标准，因为地方之间的《城市规划管理技术规定》是有差异的，所以仅供参考：
2.1、层高2.2米以下不算容积率；(一些项目会做奇偶数层的交叉)
2.2、露台不计算容积率；(尤其顶层和别墅类项目)
2.3、封闭式阳台，按垂直投影面积的一半算容积率；(这个情况很常见)
2.4、多层房屋，部分空间户内通高，只计算一层容积率；(多见于别墅、跃层、叠屋及部分错层)
2.5、飘窗不计容积率；(含落地飘窗、折角飘窗、弧形飘窗等)
2.6、大部分地下室不计容积率；(如果采用覆土结构则按照计算公式计算)
2.7、层高4.5米以上按1.5倍容积率计算。(有些地方会做到5.9米，按两层卖)

3、赠送面积是否实用？
         对于购房者而言，性价比总是购房时考量的重要因素，对待有赠送面积的户型时，常常会用总价除以可以得到的实用面积来计算单价。很多购房者普遍认为赠送面积没有算钱，只要送得多，单价高一些也是可以接受的，但事实上，是否好用、实用才是衡量“赠送面积”含金量的准绳。

       “我看过一个房子，厨房外送了一个洗衣阳台，可到了实地一看，那个空间除了放一台洗衣机，什么也干不了，而且没有配下水道，要是买了，改造起来麻烦可大了。”网友在QQ群里讲述了自己的经历。他碰到的情况其实并不少见，而这也是赠送面积中最容易被忽略的问题。

        有些高层公寓赠送的入户花园，没有窗户，除了做储藏室，几乎不能做别的用处；而有的赠送面积看上去很美，实际上却因为有管道或者是承重柱等结构问题，只能摆放杂物；有的户型赠送面积算上去很多，但却分散在各个空间，增加的只是视觉效果，并没有什么实用性。

        对于赠送面积，应该有衡量的标准，那就是赠送面积是不是能够做一个单独的功能空间使用，实用性到底高不高。面对层出不穷的赠送面积，买房的时候一定要多问一下自己， 这个赠送的面积打算用来做什么，可以用来做什么。

       目前市场上的主流产品大部分都打出了“N+1”的概念，这里面有些户型确实做得很巧妙，每个空间都得到了充分的利用，购房者得到的面积都可以很好地利用起来，但是有的赠送空间却和现实有着太大的差距。户型图上送个面积往往都很好看，但是你收房，真正做个房间起来，却往往会影响到整个房屋的通风透气。

        所以，面对赠送面积的实地考察是一个重要的环节。如果有设在现场的样板间，也可以看看赠送面积改造的工程量，判断一下交房后的使用成本。

        一个项目房子的总价，多体现该项目瞄准的是怎样的消费人群，而一个项目房子的单价，更多体现的是这个楼盘的品质。在做横向比较的时候一定要选择计容单价，不要被忽悠用什么不可比较的总价，或者用什么使用面积单价。请大家千万记住，羊毛出在羊身上，那些所谓免费送的面积都是你自己在买单。送，只是一种营销上的手段。

       第一，签合同之后再交定金，在签合同之前，一定要把赠送面积的条款正式载入合同当中。如果在签合同之前就把定金给交了，那么主动权在一定程度上就易手了，若是在后面遇到开发商不履行口头承诺，即使能够打官司要回自己的预付定金，也会消耗极大的时间和精力，很不划算。

        购房者在购买这种赠送面积的房源之前，一定要把赠送面积的条款切实写入合同当中，形成文字性的合同，这样才真正受法律保护。对于开发商的口头承诺，不要相信太多，只有合同才是正规可靠的。

       第二，要弄清楚赠送面积的真实情况，千万不要被开发商用一些花招伎俩给糊弄和忽悠了。如果赠送的面积是切切实实的，对于购房者来说肯定是一件好事。

        开发商若是真心想要送面积的话，倒不如干脆降价，那样的效果可能会更好。之所以选择赠送面积这一手段作为促销方式，自然是因为其中可以做文章，购房者一不小心就可能被这些小花招给忽悠和糊弄过去了。

        比如说，有些开发商会把公摊面积、公共绿地面积、阳台等算作赠送面积，这实际就是玩障眼法，因为这些本来就是属于购房者的，不送也是他们的。

        第三，在验房收房过户的时候，要确认赠送的面积是可以办理房产证的，是享受跟主体房产同等待遇的。
        有些开发商在实际交易当中，也的确会赠送给客户一些露台等还算实用的面积，但是这个面积并不能载入房产证，不享受产权待遇。如果是这样的话，那就意味着这个赠送面积在某种程度上可以算作违建面积，遇到拆迁或者一些争议纠纷的时候，就很难保护自己的合法权益。因此，对于开发商赠送的面积，一定要写明白，是能够跟主体房产享受同等商品房产待遇的。

【买房送面积篇】
     六种形式赠送面积
    楼盘赠送面积形式主要有以下几种：入户花园、阳台、露台、地下室、阁楼、挑高设计加隔层等。
   1.赠送入户花园——为了户型通风

  不少楼盘都强调入户花园的好处，到底好在哪里？业内人士表示，入户花园可以起到南北通风的作用，而且是在户内的面积，购房者可以自由利用。

  2.赠送阳台、露台——有些本来就不算面积

        阳台分为封闭和半封闭两种，其面积计算方式是不一样的。开发商也很喜欢“赠送”阳台面积，这种“赠送”的真相是什么？

3.买房送地下室、阁楼——单价高了
       地下室净高满2.1米算面积，低于2.1米不算面积。 必须注意的是，在楼盘的销售中，房屋有楼层差价是开发商与消费者的共识，以往顶层的价格都比中间楼层的价格低一些。如今带有阁楼的顶层住宅的价格却往往高于中间楼层几十甚至上百元，对照之下，阁楼并不是“免费赠送”的，买房者并没有捡到大便宜。这就出现了阁楼是“赠送”还是“变相购买”的争论。

4.挑高、隔层
       买一层用两层”、“买一层送一层”……在开发商的大力宣传下，“买挑高小户型划算”的理念可谓深入人心。而眼下，这一状况却不得不有所改变。

   使用面积缩水：
  虽然赠送的面积确实可以隔出一个房间，但这个空间实际使用面积却是有限的。因此，挑高户型赠送的面积中，真正能作为使用面积的都要缩水不少。

   舒适度降低：
   如果要在挑高空间中隔出上下两层，就必须考虑楼梯所占用的空间。有些挑高空间不到5米，一旦隔成上下两层后，其上层的实际层高比较低，不符合人体比较舒适的活动空间。
    另外，“挑高房”虽然预留了改造空间。但从承重的角度上来说，仍然是单层住宅的结构，因而私自改造是存在安全隐患的。

【公摊面积篇】

哪些是公摊面积：
       小区的公摊面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。



  有些赠送面积，原来就是你的  
        房管局的工作人员表示，对于赠送面积，购房者要理性看待并且从居住角度出发去判断。如果产品设计合理，买房人能得到额外使用面积，开发商房子也卖得好，可以说是一种双赢，但如果冲着“赠送”两个字盲目以为捡了便宜，冲动买房，万一赠送部分设计得不好，不能利用或对后期使用造成困扰，那就得不偿失了。
  
       专业人士透露，目前很多楼盘所宣传的赠送面积大部分是国家规定不计面积的。比如根据相关规定，入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积；露台是完全赠送的；地下室净高满2.1米算面积，低于2.1米不算面积；飘窗分为凸窗和落地飘窗两种，凸窗是不落地的，不算面积，落地飘窗净高高于2.1米要算面积，低于2.1米不算面积；同样，阁楼净高满2.1米部分算面积，不满不算面积。

       如果开发商将这些也计入“赠送面积”，那只是在玩炒作的噱头罢了，有些楼盘赠送3/4的阳台面积，那才算是真的赠送了购房者面积，得到了实惠。