房产转让方式不同 将产生不同税费

房屋因转移登记方式不同，产生的税费也大不相同。如赠与、继承及析产等，过户费用与买卖交易相差大。房产应以哪种方式转移登记？哪些类型的共有房产如何处理可以少产生费用？
　　继承比赠予费用少
　　案例：2005年，罗女士以32万元购买了一套商品房，她身体状况不是很好，欲将自己名下房产“给”儿子。但罗女士的情况比较复杂，儿子是她与前夫所生，现任丈夫婚前有一女，她与现任丈夫无
孩子，房子是她再婚前购买的。她将房产“转”给儿子，是赠与好，还是继承、买卖好？
　　南国法援律师周代伟了解到，如果是婚前财产，罗女士现任丈夫就没有财产分割权。房屋属罗女士的个人财产，由她遗嘱继承人或法定继承人所有。若罗女士没有立遗嘱指定其子为继承人，那么法
定继承人为配偶、子女（包括非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女）。现任丈夫及女儿均有继
承权。
　　房产交易中心了解到，罗女士欲将房产“转”到儿子名下，可以通过“赠与”登记方式办理，需提供房屋赠与合同公证书，然后到契税部门申请完税，之后到交易中心办理过户。赠予公证费为房款
的2%，然后还要缴3%契税。房屋赠与的税费比较高，罗女士或可以选择立遗嘱，待自己过世后，由儿子办理房产继承登记。继承公证费为房款的2%，但免契税。
　　获赠房产再转让税费高
　　案例：柳小姐于2010年给父母购买了一套房产。房子需要银行贷款，由于实施限购、限贷政策，她无法以自己名义到银行贷款，因此在房产证上加上父亲的名字，以父亲的名义到银行贷款。房子首
付款是她支付的，银行按揭贷款也是由她偿还，其他兄弟姐们没有“参与其中”。现在，房子还清贷款后，父亲有意将自己的产权“转”给柳小姐，她该如何办理手续，才能节省费用？
　　从房产交易中心得知，房产证上有父母、子女名字的共有房屋，如父母将自己的财产转给子女，只能通过买卖或者赠与的方式办理。“继承”登记只适用于父母已经过世情况，而且其他兄弟姐们同
意放弃房产的“继承”，柳小姐才能办理“继承”登记手续。“析产”登记只适用离婚，这套房不能用析产方式过户。
　　目前，房龄未满5年的房产过户费在9%左右。表面上看，赠予房产产生的费用低，但是获得赠予的
一方，日后再转让房产，要交纳高额差额税。两次过户的总费用，远远高于两次买卖的费用。

离婚析产免缴契税
　　案例：杨女士的丈夫于今年年初去世，他们共育有子女两人，二人均已成家。杨女士与丈夫婚后购有一套单位房，该房屋已被拆迁，于2010年初经过置换获得一套回迁房屋，评估市值为60万元，房屋的共有人为杨女士和丈夫。丈夫去世后，杨女士与女儿一家共同生活在该房屋内，现在儿子提出，该房屋属于家庭共有财产，父亲已过世，他应有继承权。杨女士不知道她与丈夫共有的房产要经过何种方式进行交易，能否通过“析产”登记交易方式，将丈夫所有的房屋产权转到自己名下，然后再与子女们进行财产分割？
　　从律师处了解到，分家析产与房屋“析产”登记是两个不同的概念。分家析产是属于法律范畴，法律上的分家析产是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割。一般采取“一人独有，给他人金钱或其他方式的补偿”、“出卖该房，大家分款”或“大家竞买”的方式进行。“析产”登记则是一种常见的房屋登记种类，与“继承”登记及“赠与”登记有区别。“析产”登记只适用于离婚析产，即夫妻双方离婚时，就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续。按照相关规定，离婚析产双方免缴交易税费，无需缴纳契税和个税。
　　杨女士及子女目前涉及析产和遗产继承两个法律关系。回迁房属于杨女士与过世丈夫的共同财产，丈夫已经过世，房子共有关系解体，发生遗产继承关系。价值60万元的回迁房，杨女士享有一半的
财产产权，其已过世丈夫所享有的另一半产权财产，应作为遗产进行继承。再次，杨女士及两名子女，3人对另一半产权享有等额继承权利，即各继承10万元。因此，杨女士在交易中心办理“继承”登记
后，需向子女二人各支付10万元人民币。

      析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。析产一般发生在大家庭分家或者夫妻离婚时对财产的处理中。 公民死亡后，共同生活人或者财产共有与继承人就财产如何处理，根据最高人民法院的有关解释，一般是先析产后继承。