粗略分析一下合浦地区《车库与产权证的关系》

                           



前几天看帖的时候看见一位网友写道：花好几万买车库，与开发商协商的时候，开发商答车库没有产权证，发票也没有。
     另一位网友写道：合浦地区都是这样，车库都没有产权证的。


在起初的时候我个人认为，开发商既然都建好了车库为何不，为何跟业主说车库没有产权证？且合浦地区的所有楼盘对车库销售都是有收据却没有产权证，难道开发商故意为难业主，故意不给他们产权证？
其实根据有关规定：属于合法建筑，达到国家规定的层高标准2.2米的，一定的空间能以墙做间隔等隔开，使一定空间具有隐蔽性的建筑都是可以的，对于车库而言，其已经具备上述条件，因此属于一个独立的特定物，可以成为独立的财产，是没有问题的。



个人对于合浦地区的楼盘粗略分析，所谓的车库其实是：1、作为人防的地下室。虽然开发商可以在合同里面约定给你这个车库的使用权，但人防不能办理个人产权证。2、层高小于2.2米的封闭室内车库或地下车位。这样的车库主要是开放商为了提高住宅的附加值，配置给业主的车库，因为层高不足2.2米，不计算容积率，也不属于建筑面积范畴，因此无法。3、建筑物的架空层也是不计算建筑面积的，这个架空层如果周围用砖块围起来也相当一个小车库使用了。这也是不可以。


对于小区的楼盘，在规划里面小区建设一般是没有车库的，车库其实是上述所说的“车库”类型，固然这个车库是不能的。因为该部分面积（没有独立的产权）不属于土地使用权出让合同中规定的总建筑面积内。
知悉房地产行业的人都知道，对于土地使用权出让合同，容积率、建筑密度、绿地率等规划条件都是详细规定于出让合同里面的，不能随意更改。如果更改就相当重新签订新的土地使用权出让合同，且需要补交一定的土地使用权出让金。（现有关规定明令禁止随意变更容积率）

假设这个“车库”可在后续程序上且符合的条件，法律上也允许，那么该如何做呢？（其他省市也有过办理车库产权的情况）
答：一般来讲无非就是修改原来土地使用权出让合同中的容积率指标等，即提高容积率，这样楼盘的总建筑面积也会增多（需补交相应地价的土地使用权出让金），固然这个车库的使用面积就属于建筑面积里面的一部分，属于合法的建筑，也没有问题的。

这时候可能会有人会问，开发商为何不在取得土地使用权的时候，把车库的面积规划进总建筑面积里面呢或者提高多那么一点点容积率用于建造车库？这样出售给业主的车库即可以，且小区内的业主都可以购买车库使用，不是很好嘛。
对于车库用地，其实属于经营性的用途，在土地分类里面属于商业性的用地，假如在总建筑面积里面留一部分用于建造车库，就相当于建成后出售的商铺（首层），其售价比住宅价格肯定要高出很多。对于合浦地区的经济水平、物价等指标来说，小区里面的业主，个个都能买得起像商铺一样贵价格的车库是不肯能的。所以在合浦地区的楼盘“车库”没有产权证的原因所在。（想有产权证的相当购买商铺来做车库）

建筑成本提高了，咱们老百姓又遭殃了！

谢谢“金土评估公司”的详细解答，没有产权证还可理解，但怎么发票也没有呢？只有一张盖有开发商红印的收款收据和一张购买合同，这两张纸能在法律上保障我是个业主的权益吗？今天拿出那合同细看，其中有一款——买方自理，所谓的“”包括发票吗？但我记得当初购买时，售楼小姐说没有房产证但有发票，但现在我问当时的其中一个售楼小姐，答：当初不是跟你说过没有房产证也没发票么？当时如果不是我理解错就是她在骗我。她还说，要证或发票自已去办理，开发票也得几千元税钱，这都是你自已出的。有点无语。（注：当时签合同时，一下子签好多本，一时大意也没一款款看，反正人家都打好填好的了，签字按手印就行，说实在不按手印也得按，因为已交了几万元的意向金，除非你想悔约不要那些意向金）

强烈要求版主设置可编辑，怎么我的贴子经过你手审核就丢失几个字，让我都看不明白了。

谢谢“金土评估公司”的详细解答，没有产权证还可理解，但怎么发票也没有呢？只有一张盖有开发商红印的收款收据和一张购买合同，这两张纸能在法律上保障我是个业主的权益吗？今天拿出那合同细看，其中有一款——买方自理，所谓的“证”包括发票吗？但我记得当初购买时，售楼小姐说没有房产证但有发票，但现在我问当时的其中一个售楼小姐，答：当初不是跟你说过没有房产证也没发票么？当时如果不是我理解错就是她在骗我。她还说，要证或发票自已去办理，开发票也得几千元税钱，这都是你自已出的。有点无语。（注：当时签合同时，一下子签好多本，一时大意也没一款款看，反正人家都打好填好的了，签字按手印就行，说实在不按手印也得按，因为已交了几万元的意向金，除非你想悔约不要那些意向金）

没有产权，这样的车库能正常使用的么？

原帖由 搬铲佬1 于 2012-4-7 14:48 发表
强烈要求版主设置可编辑，怎么我的贴子经过你手审核就丢失几个字，让我都看不明白了。

亲爱的网友：您好！感谢您的积极发帖和回帖！为了依法规范管理论坛，发帖和回帖内容中如果出现有敏感字词，都会自动进入审核系统，管理员审核过的就不能编辑了！其它的帖子，只要是本人发的，都可以随时编辑。如有疑问可以发站内短信息给相应板块的版主，我们会积极为您解疑释惑！或者可以把问题发布到“服务大厅”板块和网站管理员、网友一起讨论解决！谢谢！

使用倒是没问题，但几十年那么长的使用期，人可能都换几代了，期中可能有买卖、继承等问题，甚至可能有拆迁、财产纠纷等问题，没票没证的，以后这些历史遗留问题好解决吗？

哦，，还是不明白，，唉，，心乱