本土人士谈谈 合浦的好房子要具备什么条件

1、容积率

　　容积率= 建筑规划面积/规划用地面积

　　房地产公司一般的构成，比如我在的公司里，有开发部、配套部、工程部、财务部及销售部门。大致上是这几个部门一起构成一个房产公司的核心。也有的会把开发部及配套部合并为前期部的，就看执行的效率怎么样了。

　     这里主要是开发部或者叫前期部的工作，其中有一项就是容积率。

         上面已经有了容积率的计算公式了，比方说某城市11号规划地块的土地面积是10万平方米，规定容积率是1，那么就是说开发商可以在这块地上盖10万平方米的可售商品房及商业用房。根据每年颁发的当地规划条例，这10万平方米的可售面积上下允许有一定的误差，千分之三左右，不要小看这个千分之三，如果以10万平米计算，千分之三的面积就是300平方，在上海这个地方大概就是多拿了3套100平米的销售许可证！按2.5万计算就是750万！当然，重点不是在这里。

　         顾名思义，容积率大的地块，将来居住的人口密度大，小区的车位紧张，可居住环境不理想。从我看来，买房子的时候是要避免去这些地块的。但是，现在的开发商并不会强调这些，而是尽量的将容积率改大，面积多卖的钱也多！

　        普通人去买房子基本不考虑这些的，我相信等城市开发到一定程度，随着越来越多普通人的财务状况的改善，这个指标会是选择居住的首要条件！因此，在这里大胆向大家推荐下，买房子的时候要看下该楼盘的容积率。

           容积率低非常有好处，在1左右的小区最合适居住了，车位基本可以解决。 因此，应该是首选
　　   当然，如果你财务状况非常好，还可以买容积率低于1的房子，比方说0.8~0.9，基本是排屋了。如果是0.5左右的，肯定是别墅了。因此，容积率越低说明该小区的居住条件越好（这里不考虑地段的影响）。

2、采光

　　具体的规定记得不是太清楚了，应该是这样子的吧：采光 冬至正午的太阳连续对室内连续照射的时间。

　这个，也是开发部需要做的事情。

　　一般来说，规划方案需要得到审批，第一个指标是容积率，第二个指标就是采光。

　　采光的指标规定，使得小区楼与楼，南北之间、东西之间的栋距得到了保证！不要小瞧了这个指标，很多好的初步设计就是死在这个上面的。一个很好的初步设计，要通过规划审批，就要生成采光图。采光图上密密麻麻的会有很多的数字，比如：1、2、3、4、5。。。。。。，这个数字其实就是指冬至日那天正午的太阳光照射的范围及时间的长短。1就是1个小时，2就是2个小时，以此类推。

　　那么，我也知道，在国内很多地方的规划审批并不比大城市来的严格。很多开发商会在这两个指标上动手脚，要不怎么说规划局及规划设计院实在是挤破头都想进的单位，当然腐败分子也多的地方。

　　采光，这个指标对于每个城市的规划都有硬性指标的。一旦你发现采光没有达到要求，可以进行索赔的，前提是你要有精力！

　看房子，采光这个指标一定要问清楚，也是售楼小姐必须要回答你的问题。

3、择屋标准

　　有了以上两个指标做参考，买房子还要注意其他的问题：

　　1、不要选择临街的房屋。临街的房屋一定要不得，太吵也太脏，开发商也许在LOGO里忽悠你说我们是双层玻璃，隔音的。当然，你看到价格也会心动下，可是真的不适宜居住！买房子可是一辈子的大事情，不要贪图一点小便宜毁了你以后的生活。有人要说，我们这里街道非常安静，没有什么车子经过。呵呵，奉劝你一句，难道你就住2年？

　　2、最好不要住1楼，很简单1楼地气大，阴雨天会返潮。

　　3、6层以下的房子没有电梯，所以最好不要住5、6楼，很简单，每个人都有腿脚不方便的时候，特别是家里还有老人，肯定要避免住得太高。

　　4、要看得房率的指标，就是公摊面积的大小，很多高层的得房率非常低，因为公摊面积大，房屋也不规整，有的只有70%左右，这里还是建议买6层以下的2、3楼，得房率比较高，有的可以到90%。呵呵，你的房产证上的面积，可不是你屋内的使用面积。

　　5、要问清楚入户的电表容量，一般开发商会给个范围，你什么也不要想，就是最高额定入户容量。

　6、房屋的朝向非常重要，没有特别爱好的还是南北向首选。