谈谈深圳总理房价

   2012年3月结束的全国两会上，国务院总理温家宝就房价问题表态，认为房价还远远没有回到合理价位。并称：“合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。”，于是有位名叫“国房部”的网友按照总理的逻辑换算出十大城市的所谓“总理房价”　：
    南京 4293元/平方米
　　北京 4387元/平方米
　　上海 4831元/平方米
　　广州 4573元/平方米
　　深圳 4867元/平方米
　　苏州 4409元/平方米
　　无锡 4218元/平方米
　　杭州 4493元/平方米
　　大连 3240元/平方米
　　济南 2899元/平方米
    对此，大多数人认为只是陡增笑耳罢了，个人觉得该名网友提出的“总理房价”只能是很傻很天真，曲解了总理的真实意思。
   所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。房价收入比，源于西方国家，一个城市的合理房价水平一般以家庭年平均收入的3-6倍来作为评判标准。且不论这套理论放在中国是否合适，即便合适，在计算过程中也存在几个明显的错误，也算是共识。
    1、对家庭年均总收入的提取不科学：在中国，夫妻之间各自存有私房钱的现象比比皆是，所以说中国老百姓没有一个没有隐性收入的，至少1/3的收入是没进入统计数据的。另外家庭年总收入与可支配收入也存在较大差距，一般来讲家庭年收入指所有总的收入，可支配收入是指扣除生活必须支出所结余的钱。二者存在的差距较大。
    2、合理的房价背后应该有一个合理的住房面积，“国房部”的网友直接套用所谓的90平方米以下也不符合各地实情。
    3、家庭人口数按2人计算也欠妥，现在都是提倡三口之家，按2人计算，无非是认为这两人是直接攒钱，另一个是小孩，不产生直接经济效益的，所以将排除在外，不太科学或人性化。
    4、合理的房价收入比是评价商品房价格是否合理的一个评判指标，而商品房的购买群体是一个城市的中等收入以上的群体，中低收入群体是享受地方政府保障住房，因此在使用这套理论的同时也应该将居民家庭年均收入中的中低收入家庭因素剔除掉，这是显而易见的道理。    5、从目前形势来看，我国经济发展形势基本上呈逐年递增，居民收入也是呈逐年递增的趋势。因此还应考虑居民家庭总收入呈一定比例逐年递增的影响。
    按照总理的理想，个人试图换算一下深圳总理房价是多少？
    1、深圳居民家庭收入估算：、
根据市发改委主任徐安良在作“深圳2011年国民经济和社会发展计划执行情况与2012年计划草案”报告时则表示2011年深圳居民人均可支配收入从3.24万元提高到3.36万元，增长12%。一个家庭以三口之家来计算即年可支配收入为10.08万元，年可支配收入与年总收入之比按2/3来换算，则家庭年收入为15.12万元。
    2、合理处房面积：
    2011年8月中旬，深圳市房地产研究中心主任、中国房地产研究会住房保障和公共住房政策委员会副主任委员王锋表示，目前约六成深圳人住在城中村，深圳80%的市民平均居住面积不足10平方米。而与此相对应的则是，深圳户籍人口中约七成人口拥有自有住房，人均居住面积接近30平方米。即便按照深圳“十一五”计划是人均居住面积25平方米，三口之家合理住房面积为75平方米。
    3、深圳总理房价=15.12*6/75=12096元/平方米，这里面还没有去除中低家庭收入拉低了理论上应购买商品房的家庭的平均家庭收入基数的影响。所以对于有购买能力或者说对于一个城市理论上符合购买能力的家庭而言，深圳的总理房价至少为12096*1.2=14152元/平方米，这样计算结果可能更贴近总理心目中深圳的合理房价。
                                                    ──名不符实


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