一定要学会的买房四大减法 与需求契合最关键

第一步

选适合自己的房子楼盘与需求的契合是关键

在房地产行业高速发展的进程中，随着市场选择越来越多，购房者也更加趋于理性——百盘齐放的情况下，“好房子”的标准也成为业内业界热议的话题。地段、环境、配套、产品、价格等诸多方面都被纳入好房标准的衡量体系之中。但是，对绝大多数投资者而言，楼盘质素与实际需求的“契合度系数”才是选房最关键的核心指数——这个系数的高低，不仅直接指向目前居住的舒适价值，更预示未来物业的溢价程度。

因此，对于“如何选择最适合自己的房子”的这个问题，作为资深业内人士的同森集团营销总监苏巍给读者提供了三个契合度判断标准。

契合度判断之一：

是否借力政府利好，能否稳享城市溢价？

在市场局势变幻莫测、难以预测的情况下，政府就是市场风向的最佳指南针——城市规划对市场具有极强的引导作用，为投资与生活指引方向。

而对于2012年的成都而言，最大最具影响力的利好事件莫过于“天府新区”规划的尘埃落定：高新区、双流、华阳等板块不仅领衔成都发展之最，更一跃成为与上海浦东、天津滨海齐名的城市蓝本。政府未来几十年将对这些热点区域持续投入的人力、财力，不仅会增加区域内的就业机会，更将在交通、绿化、配套、产业、生活全面急速升级，聚集城市最精彩最具活力的元素，其飚升的“契合度系数”必然使之成为最具吸引力的宜居板块，城市红利空间更不可估量。

契合度判断之二：

环境配套是否醇熟，能否优享项目溢价？

楼盘的“成熟度”决定其价值内涵。已经真实可见、可以亲身体验的项目，其溢价能力也一定更优秀，且与生活的“契合度系数”也更高！这个规律在城东的华润翡翠城、城西的中海国际社区、城南的戛纳湾等诸个规模名盘已得到充分印证，各自成为区域内的居住标杆。

它们在环境配套上都拥有一定的相似度：第一，独占稀缺的自然资源，如翡翠城的东湖、戛纳湾的6000尺原生锦江江岸；第二，醇熟繁华的商业配套，戛纳湾即拥有15万㎡的超大商业体量，囊括电影文化、美食娱乐、大型商超等60余家品牌商家，成为板块内的圈层消费中心；第三，快捷享受城市配套，纵横便捷的交通路网、Shopping-mall、银行、名校、医院一应俱全，全面提升项目所在板块的生活档次，让生活更具品质。

第二步

选有价值预期的房子要买品牌大盘的首期房

“有价值预期的房子”的核心就是这个楼盘能够完全释放它的“使用价值”，并且具备未来升值的空间和潜质。如果一套房屋对于居住者来说是使用便捷，在使用中得到享受，在使用中得到心理的愉悦，并且在未来具备升值的潜质，那么这套房屋在购买时就是有价值预期的房子。

买房要紧跟城市发展

无论房地产市场形势如何变幻，在较长一段时间内，整个中国都处于快速的城市化进程中的事实是不会改变的！这样的发展趋势就会使城市越来越大，越来越多的农村变为城市。所以我们选房的过程中，一定要清晰的判断，哪里会成为未来城市的中心区，哪里会成为未来最适宜居住的地区。而这一切取决于政府对于城市发展的规划理念。所以关注政府规划，发现城市发展的轨迹，紧跟城市发展来选房将是最正确的选择。

买房要占据独特资源

人的生活并不只由楼盘红线内的建筑园林构成，更重要的是由楼盘所在区域的各类资源构成。这些资源在完善人的生活的同时，也促进了楼盘预期价值的提升。这些资源一方面包括日常生活配套的资源，比如医院、学校、购物中心、交通枢纽等。他们将孤立的“住”立体为舒适便捷的生活。在世界各地，挨着地铁出入口的住宅升值更快，就是因为地铁这一交通工具能够让生活更为便捷。

要买大盘的首期房

不管是外来品牌开发商开发的首个楼盘，还是品牌大盘的首期房，他们都会成为一个时间段或一个区域内升值最快的楼盘。因为是品牌开发商、品牌大盘，所以他们在楼盘打造过程中对品牌的加分是必然的考虑，首个盘或大盘的首期作为最先亮相的产品，必将是最能体现其品牌优势的产品的组合。同时品牌开发商的首个盘是保障整个企业发展的基础，大盘的首期也是保证整个楼盘持续开发的基础，基于这一考虑，开发商往往会压低开发利润预期，降低价格，而保障开发的顺利成功。

要买物业管理优质的房屋

买房除了对物理层面的精挑细选之外，考虑楼盘入住之后物业管理水准的高低也是楼盘价值预期的重要考虑项。一处住宅70年，如果没有好的物业管理，再好的硬件产品，带来的也是不停歇的烦恼。所以一处楼盘未来的价值预期，必定与未来持续的物业服务水平挂钩。

第三步

选配套齐备的房子按重要程度排位需求，然后再选房

除了价格之外，住宅配套也是购房过程中需要仔细考虑的部分。因为选择周边配套齐备的住宅，可以为家人提供更为便捷和舒适的未来生活空间。

购物方便

住宅周边有超市以及菜市的话，可以在一定程度上节约购物成本、时间以及体力。此外，由于社区附近的小型超市商品种类通常有些局限，如果半小时左右的步行范围内有一家综合性的大型超市能更好的满足绝大部分的购物需求，同时大型超市时常有一些促销活动，可以购买到更多价格便宜的商品。

就医方便

住宅附近的药房和医院是必要

的，大型的综合性医院也可以考虑在购房周边配套当中。特别是家中有小孩子以及老年人的家庭，附近有一家大型医院能更好也更及时的应对突发病症或者长期性的治疗。此外，由于许多人认为住在大型医院附近有染病的风险，无论这种看法是否合理，基于尽量避免可能带来的不安心理，可以选择距离大型医院合理车程的住宅，如小区离医院车程在15分钟左右。

交通方便

由于大多数的刚需购房者都是上班族，便利的交通有利于节省上下班时间。目前成都大部分区域交通都较为拥堵，选择购买地铁沿线或附近公交线路较多的住宅会更为便利。在选择地铁物业时有个小建议：没有必要选择地铁临近的地方，比如有的小区可能会多走几分钟，但价格会便宜不少。并且同样能享受到地铁的便利。


上学方便

对于有小孩或者将来有为人父母打算的刚需购房者而言，选房的时候应该注意将眼光放远到孩子念书的时候。住宅周边是否有学校，这些幼儿园、小学甚至初中的教学质量是否符合对孩子未来教育的需求都是在购房时有必要考虑的因素。例如在小孩上幼儿园时，年轻的父母通常工作较为繁忙，家附近有满意的幼儿园就近入学的话可以更为方便的接送孩子。

第四步

选设计完善的房子“以人为本”是户型选择宗旨

对于大多数缺乏买房经验的普通购房者而言，很多时候根本不知道该如何看户型图。总的来说，“以人为本”是房屋产品设计和销售的最根本宗旨。

看懂户型很重要

在地段环境既定情况下，采光与通风构成选择户型的第一要求。每套住宅卧室和使用面积在10平米以上的起居室应直接采光，住宅应有良好的自然通风，尤其对单朝向的户型必须有通风措施，这是很多购房者容易忽略掉的地方。

其次，买房子可别只顾着看效果图和沙盘，一定要注意户型大小是否能满足实际生活需求。
而在购房时考虑居室各部分的优先顺序，第一看起居室（厅）是否好用，包括厅的面积、布局等；第二是主卧室的合理性，如面积、采光条件、居室私密性；第三是相对独立的餐厅的功能；第四考虑的是厨房环境，一个宽敞好用的厨房，往往比次卧室更为客户所看重；第五才是次卧室（书房、客房）；最后考虑阳台。另外，在厅的选择和设计时，面宽也是一个较为关键的因素。

买房一定要看规划

这里的规划，是指所购买小区内的规划。买房首先需要选择的是朝向。从户型日照时间而言，东南西北四个朝向里，南面最佳，一般价格也最贵，西面其次，东面也尚可，北面最不可取。其次是选择临路与否，临路一定意味着有噪音。最后才是楼层和中庭，这两者要综合考虑，较低楼层，10楼以下可以倾向于朝向中庭，享用中庭景观的可能性会较大。

高层住宅为了节省公摊降低造价，都是选用了一梯多户的组合方式进行设计。而在售楼处看到的户型图。则都是一套一套户型拆开来看的。或许单看某一个户型很合理很方正很实用，但实际上整个单元一组合起来。或许你会发现你的床对面是邻居的山墙，阳台上扭头可以看到邻居的卧室之类等等弊端。因此，决定一个户型好与不好，一定要整体考虑这一套户型在整个单元中的位置。