地产微评：房地产如果死了 钱怎么活？

提要：2012年新年伊始，全民便开始了对未来房价走势的猜想。这一次，无论是专家还是普通民众，在中央政府一再强调调控政策不会放松的情况下，都认为房价在未来相当长的一段时间内将成回落趋势，甚至有人认为房价会下降50%。然而也许这些猜想和预言最终只能成为美好的愿望。


　　2012年新年伊始，全民便开始了对未来房价走势的猜想。这一次，无论是专家还是普通民众，在中央政府一再强调调控政策不会放松的情况下，都认为房价在未来相当长的一段时间内将成回落趋势，甚至有人认为房价会下降50%。然而也许这些猜想和预言最终只能成为美好的愿望。

　　理由非常简单，目前房地产行业不仅仅作为刺激经济发展的重要支柱产业而存在，而且还作为一个巨大的储钱罐，盛着中国过盛发行的巨额货币。据中国人民银行公布出来的数据显示，截至2011年11月底，我国的M2(广义货币)为825493.94 万亿，M1(狭义货币)为281416.37 万亿，M0(流通中的货币)为47317.26 万亿。而在2010年11月末，我国的广义货币还只有71.03万亿元，狭义货币为25.94万亿元。不过早在那时，按当时的汇率算，美国的M2和M1也只分别是53.69万亿元人民币和12.11万亿元人民币，都比中国少。可见目前我国的货币发行量之多。

　　而房地产业吸纳了多少资金呢?据2010年底官方公布的数据显示，全国房地产开发投资占固定资产投资总额近20%，占国内生产总值的近10%。而官方公布的中国2010年的GDP为397983亿元，即房地产行业吸引了约4万亿的资金。而且我们相信囤积在房地产行业的资金绝对远远不止4万亿，其数目可能大的让人瞠目结舌，其中尤以游资居多。

　　所以一旦房价持续下跌，房地产行业真的进入严冬，甚至被冻死了，那么这些囤积在地产行业的海量超发的钱怎么活，它们将何去何从?如果这些钱被迫着短期内撤出地产业，而进入其他领域，可以预见必将造成更为巨大的灾难。

　　所以调控的最终目的是让地产转冷，但又不能伤其筋骨，并且不会真正触碰到注入到地产行业的资本的利益，反而会小心的保护它们。可见，从这一点来讲，政府最为重视的是保持地产行业的稳定，因此房价出现大幅度的回落，是绝不可能出现的。

好像有点道理

国家可能会保护房产业，但是问题是一个开发商和一个成建商的问题，房子建好了，但是卖不出去套不了现，给不了成建商工钱，银行的利息更重要，给不起银行的利息，所以只可能一条路就是低价出售套现，房地产是炒出来的，是大家炒高的，如果没什么人买的话，开发商就头痛，只能低价出售套现。

不会死的，就是满满合理生存下去

带你到四川、湖南进货，养鸡！

中国的房产不是贵，而是便宜，正因为便宜，所以很多人买很多套，形成很多空房，而且我要告诉大家为什么便宜，因为粮食便宜，导致生产粮食的土地便宜，进而导致建在土地上的房子便宜，粮食为什么便宜，因为我们吃的是化肥催大的食物，化肥是石油提炼的油渣做的，也就是说我们是牺牲最宝贵的饮食健康来追求住的便宜。反过来我假设，我们都吃天然有机食品，知道天然有机食品怎么生产吗？那就是一块地今年种了，明年让它荒，后年再种，这叫轮种，这样我国大概只能养活三分之一的人口，那就导致食物贵，食物贵导致吃食物的劳动力价格贵，导致土地贵，这两方面又导致房子贵。所以中国的房子不是贵，而是便宜，很便宜。

　　对于房企而言，2012年将并不好过。在刚刚过去的2011年，随着中央严厉打击投资投机调控楼市，量价齐跌成为楼市主基调，一批房企通过各种方式快速消失、倒闭。而随着政策的持续从紧，库存日益增加和资金日渐紧张，房企危机正逐渐加重。在优胜劣汰的生存法则逼迫下，市场将迎来更大一轮的调整。
　2011年12月19日，北京市住建委发文称，北京东方时代房地产开发有限责任公司等473家房地产开发企业的资质证书，有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销。根据有关规定，已注销上述企业的开发资质。
　　对此，北京市住建委有关负责人表示，这意味着这473家房地产开发企业将不能在北京市进一步从事开发。一定程度上，这473家公司今后将在京城楼市消失。
　　从整体数字上估算，可以发现这一波房企消失潮将会持续进行，甚至会呈现加剧势头。据上述北京市住建委有关负责人介绍，目前北京市房地产资质有效期内的企业大数是3000家左右。而来自北京市国土部门的数据显示，最近几年来，北京市每年公开出让的经营性土地的平均供应规模不足200宗，而且今后经营性土地供应规模越来越难以超过200宗。假如以5年时间来计算，即便有1000家房企可以获得土地，原先拥有土地的房企5年内也应该开发完毕，那么这就意味着过五年后有将近2000家房企无法获得新的土地，而且每年市场都会有新的进入者，那么这2000家房企的出路或许也是消失。
　　房企消失潮并不只是出现在北京。武汉市房管局去年四季度公布的数据显示，截至2011年10月底，武汉共有在册房地产开发企业1375家。相比2010年同期，房企数量减少了200余家。
　　被注销开发资质可以很明显地判断房企的生死去留，但很多时候，尽管房企仍然具备开发资质，甚至是项目仍然在运转，其背后的主人已经更改了。如保利地产
通过购买项目公司股权的方式收购北京海淀区东升乡地块；近日上海地产界围绕上海证大外滩地王也是纠葛不断；杭州绿城则不断通过卖项目的方式甩包袱。
　　据链家地产市场研究部不完全统计，2011年上市房企中，股权出让共183宗，相比去年增加72宗，增长65%。在当前房企资金充实度大大降低而存货积压的情况下，明年房企的股权并购仍会继续。

　政策左右楼市命脉？　　以北京市场为例。据了解，项目开发完毕，土地少、地价高无疑决定了一些房企的去留。
　　但仅此并不能解释的是，与去年注销了185家房地产开发企业的资质相比，今年的注销数量明显大幅增长。其次，记者从2011年北京注销开发资质的473家房企中发现，有些企业的注册成立时间为2009年、2010年，但仅成立了一两年就迅速注销，另外有些房企成立了近20年，偏偏也选择在2011年注销。第三，不仅是一些小型房企注销开发资质，一些大型房企如北京世茂投资发展有限公司，也在这波被注销的房企中。对此，北京世茂有关负责人表示，这是因为该公司已开发完旗下项目。但分析人士指出，这并不排除世茂有看淡北京市场之意。
　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，房企注销潮、并购潮、退房潮等等，这些都是表象，背后是中国楼市环境发生了巨大变化，在目前的市场环境下，楼市暴利色彩正在逐渐褪色。一方面是投资投机性需求受到抑制，市场受到冻结和分流，销售遇冷，库存上升；另一方面是融资成本、拿地成本等提高，房企资金压力巨大，现金为王渐成共识。
　　万科北京公司高管肖劲认为，中国楼市说到底是政策市，政策的变化带来市场的变化，主要是限购、限贷等政策对市场影响较大。
　　降价将是2012年的主旋律？
　　从政策层面来看，2012年楼市调控仍持续释放从严从紧的信号，一定时间内调控不会松动已是业内共识。
　　记者通过春节期间的走访发现，从市场面来看，楼市仍然十分冷清，交易陷入停滞僵局。在多个售楼处及中介门店，记者普遍看到的是关店停业。根据伟业我爱我家集团统计，1月16—22日北京全市新建商品住宅网签总量为536套，环比前一周的网签总量下跌了70.2%，与去年同期相比下跌了83%。全市二手住宅网签总量为785套，环比前一周的网签总量下跌了30.2%，与去年同期相比下跌了86.5%。
　　世联地产
分析师认为，房企间竞争加剧乃至并购加剧，成交下降，房价调整仍将是2012年的主旋律。中国科学院预测科学研究中心日前发布2012年中国经济预测报告显示，综合调控政策、市场供需等各项因素，2012年商品房价格将难以维持增长趋势，转而进入下行通道，预计商品房平均销售价格将同比下降5.3%左右。
　　但同时也有专业人士指出，由于开发商无钱买地等，最终将迫使调控停止。
　　不过，应该看到的是，一方面高房价确实不可持续，楼市过去一直是暴利行业，房价收入比较高，严重影响民生和经济的可持续性；另外，通过经济结构的重新组合、产能的重新配置，中国经济不仅有出路，而且将找到新的发展机遇。