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【购房指南】刚需买房陷入楼市迷雾的朋友请进来!

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小城故事 发表于 2011-11-5 10:25:23 | 显示全部楼层 |阅读模式 | 来自广西
  最近在网上看到不少的网友反映面对迷雾重重的楼市现状,不知道向左还是右,是前进还是后退,纠结的情绪、观望的焦虑让想买房又不敢轻易出手的意向购房者寝食难安。我不是专业的房产专家,只希望借助这样的平台,把收集到底对网友有益的信息和大家分享,或许能为你拨开重重迷雾,守得云开见月明,或许结合自身的因素多做参考也能找到前进的方向。

        越是淡季,标杆房企的价值越凸显,越是淡季,刚需越是开发商的一根救命稻草。企业除了常规的拼渠道、拼广告、拼展示、拼价格之外,最重要的还是拼内功,包括项目的定位诉求、品质理念、社区精神等方面,客户对产品的满意度才是评判项目成功的最终标准。

         现在,我们就以“刚需非常考卷”的形式,对楼市刚需进行解读。考卷第一步,刚需族要买房,先了解这20个“必答题”。

关于选房

Q1:淡市下,要品牌还是要价格?

购房小故事

陈先生,一直想在文体附近买套二居室,看了几个楼盘,觉得大开发商的房子小区环境和自身配套较好,但一些较小楼盘却距离市场更近,且价格每平米要便宜约200元,如何选择犯了难。


品牌房未来更有升值潜力

市场好的时候,品牌开发商的房子比周边小盘至少高出500元/平米,现在淡市,价差缩小,正是出手品牌房的好机会。而历史经验证明,相同片区,品牌小区数年后能与周边楼盘拉出1000元/平米以上的价差。对于一套两居室,单价相差200元,总价差距也就是1万多元,相比几十万元的投入,实在没必要计较这点儿。

Q2:房价降了心动,又怕买了再降,如何是好?

购房小故事

罗小姐近期发现,城东区某名声响亮的大盘也开始推出特价房了。价格让她有些心动。但她也担心,买了之后开发商再降怎么办?那不就亏了吗?买还是不买,让她很纠结。


开发商资金节点压力已至,此时出手未尝不可

这轮楼市的底部在哪里?可能没有哪个专家能给出准确回答。但是可以明确一点,年底绝对是开发商资金需求最大的时候,银行贷款、工程款等一样都拖不得。尤其11月,是开发商年内回款的最后机会,12月再降价肯定是来不及回款的。所以如果有价格政策必定在此时释放,对于购房者来说,当然也正是果断下叉的时机。

Q3:价格下降,楼房品质会不会跟着打折?

购房小故事

房价降了是一件令人欣喜的事,但王先生却有顾虑。“房价降了,楼盘品质有没有保证?开发商偷工减料怎么办?我们也不懂建筑,看不出来。最让人担心的是,开发商资金链要是断了,房子变成烂尾楼,真的是哭都哭不出来了。”


大房企根基深厚,品质上较有保证

而随着市场逐步饱和,一些实力较弱的房企退出市场是大势所趋。所以买房时,除注意地段、配套、交通等基本要素外,开发商品牌也需要纳入考虑范畴。大房企,尤其是上市公司,资金实力较为雄厚,楼盘烂尾的情况不太可能发生。作为公众企业,它们也会更注重自己的品牌形象,长期生活在媒体的聚光灯下,偷工减料也是轻易不敢去碰的。

Q4:选房时为什么不能只看样板间?

购房小故事

进门的走廊一侧就是大面积玻璃墙、半开放式厨房、时尚大气的超薄壁挂电视、温馨的公主房……很多楼盘的精装修样板间很容易让女性心动,但除非你就按照此方案来装修,否则其清水房户型仍难掩其户型窄小的特点:上述所有这些特点,都是为了遮住这种“硬伤”。


清水楼盘走一走

在选房的时候,千万要对装修精美的样板间“hold住”,开发商最清楚户型的优劣,老练的装修公司也知道如何将缺点缩到最小。最好的方式,是牢牢盯住户型图,仔细对比和样板间的区别,同时如有条件,最好能到清水房走一走,这是破解样板房陷阱最好的“照妖镜”。

Q5:购房陷入“选择综合征”怎么办?

购房小故事

工作繁忙的张先生打算近期置业城北,他用了一个周末走了附近几个楼盘的售楼处,觉得各有优缺点,有的的生活配套成熟但户型稍大,有的户型正好但价格有些超预算,有的品质卓越但交房时间要等很长时间,这让张先生一时间举棋不定。

按照需求进行“内心排序”

容易“选择综合征”的购房者,在生活上往往有“完美主义”倾向,但某种意义上,房子就是一门缺憾的艺术,由于购房者的需求五花八门,很难找到一个均好性优秀的项目,或者说当项目各项指标都较为平衡时,往往价格就不“完美”了。因此,建议购房者对房子的各类需求进行“内心排序”,一定要有所舍弃,或者退而求其次,不妨观望一下,临近年底,新盘新房源不少,说不定有别样惊喜。



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[ 本帖最后由 爱居乐业 于 2011-11-5 11:26 编辑 ]
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小城故事 发表于 2011-11-5 10:34:25 | 显示全部楼层 | 来自广西

关于房贷

Q6:首套房利率也上浮,是商业贷款还是组合贷款


公积金余额太少,宁可纯商业贷款

据了解,目前组合贷款的商业贷款部分,利率最高可上浮70%。不建议公积金余额太少的购房者选择组合贷款。

Q7:年初的房贷,到现在还不放款,如何是好?

购房小故事

付先生年初的时候购买了某楼盘,这都半年多了,贷款还没有发放,他心里着急,“这眼看明年年初就要接房了,贷款放不下来,啷个办哟?”


大开发商更有与银行谈判的资本

银行放款,开发商比购房者更着急。银行放款的快慢与开发商资质存在很大的关联,大开发商更有与银行谈判的资本,一般品牌房企的楼盘放款更顺利一些。

关于婚房

Q8:一方出首付,双方共同还贷,房产证该署谁的名?

购房小故事

小金与女友准备明年结婚,上个月在美人鱼附近买了一套房,首付款是自己和父母出的,但婚后要与女友一同供房贷,关于房产证的署名问题双方出现了一些争执。


可签订协议分清产权归属

首付款是由小金家庭单方面出资,按照新婚姻法,应属于小金的婚前财产。但考虑到婚后女友要与小金共同偿还贷款,也应该享有一部分产权,所以建议他们签订一份协议,写清楚各自所占产权比例。只要协议约定清楚,即使不去公证处公证,也是具有法律效力的。

Q9:买婚房,多大的户型最合适?

购房小故事

黄小姐在该买什么户型上犯了难。购买70多平米的两房吧,预算正合适,不过踮着脚尖,找父母借几万元,也能买上90多平米的三房。


首付只是开始,还需考虑月供

现在购买二套房的限制较多,所以越来越多年轻人都希望能一步到位。如果经济条件允许,三房肯定是更合适的户型。但需要注意一点,首付只是买房的开始,还要考虑月供压力,年轻人发展还没定型,如果月供超过家庭收入的30%了,建议还是购买两房。

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小城故事 发表于 2011-11-5 10:44:58 | 显示全部楼层 | 来自广西
关于售后

Q10:开发商的赠送面积到底靠不靠谱?

购房小故事

为了促进销售,很多开发商都将赠送面积作为了卖点,但秦女士有些不放心。“我看中的那套80多平米的户型,有近10平米的赠送空间,可合同上并没有注明,万一接房时货不对板,怎么办?”

建议签订补充协议

如果购买的是具有品牌口碑的房产,可向该开发商的老业主打听,以前承诺的赠送是否兑现了。若不放心,建议与开发商另外签订补充协议,毕竟开发商口头给出的赠送面积承诺是不受法律保护的。该协议可以不附在提交房管部门备案的买卖合同中,由于并没有违反法律的强制规定,该协议仍是有约束力的。

Q11:购房前开发商承诺的会所没有了,如何维权?

购房小故事

去年年初买的房子,上个月终于接房了,本来应该是件开心的事情,邓先生却不高兴了。“买房时吹得天花乱坠的会所,现在竟然不翼而飞了,接房时业主们都很气愤。”


成立业主委员会联合起来法律维权

邓先生的遭遇,以前也发生过多起。再多的解释也没用,要维护自己的权益,最快的方法就是所有业主联合起来,赶紧成立业主委员会,推选带头人,聘请律师将不良开发商告上法庭,要求相应的经济赔偿。

Q12:品牌楼盘的物管费高,划算吗?

购房小故事

对于房屋的售后服务,蔡女士尤其关注。她最近看上了某知名开发商的一处物业。70多平米的户型,楼层、朝向等都挺满意的,唯一就是这每个月2元/平米的物管费让她有些犹豫。


物管服务是决定居住品质的第一软件

现在市面上的高层产品,一般的物管收费为1.4元/平米,该楼盘2元/平米的标准确实相对较高。购房者可向该开发商老业主打听服务质量,如果是物有所值的,也算是购买品牌房产的附加值。毕竟物管服务是居住品质的第一软件,即使每个月多花几十元钱也绝对值得。
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小城故事 发表于 2011-11-5 10:51:36 | 显示全部楼层 | 来自广西
关于教育

Q13:购买学区房如何才能不被“忽悠”?

购房小故事

陈女士的孩子马上就要读小学了,她打算买一个教育配套完善的楼盘,而且还要在江北。不过,对于开发商天花乱坠的各种承诺,陈女士有一点担心,到底开发商宣称的名校到时候会不会适时引进,会不会只是“挂羊头卖狗肉”?

先去学校了解是否与开发商承诺一致

现在有不少小区希望通过引进名校来吸引刚需客户的关注。购房者为确保开发商“购房可上名校”的承诺不被忽悠,购房前,如果学校已建好,应先去学校咨询了解是否与开发商承诺一致,如未建好可让开发商出示学校的招生协议,并可将这些名校分校入学作为购房合同条款写入合同。

Q14:为什么买学区房时间不宜太早?

购房小故事

小刘和男朋友正在选择婚房,目前有两个楼盘进入最终pk名单,两个楼盘交通、配套、品质、户型、总价这些因素各有千秋,唯一较大的不同就是其中一个楼盘有对口的名校分校。对此,小刘认为不如一步到位,而男友则觉得从结婚到生孩子再到入学还有好几年时间,可以稍微省一省,毕竟学区房还是要贵上不少。

学区房面临下列风险

在重庆,学区房购买以提前6年为宜。但学区房每年可能都有变化,你所购买的小区不一定与名校对口,这个必须以当年教育局公布的信息为准,另外还可能需要面临学校搬迁的风险。

Q15:学区房到底应该选多大的?

购房小故事

刘阿姨全家住着一套上世纪90年代末建好的三房,过两年孩子要上初中了,由于对口的学校不是很理想,有点想买一套靠近中学的房子。不过由于手头预算有限,只能买一个两房,又让刘阿姨觉得有点“纠结”。


首先要确定区域

购买学区房,首先要确定区域,要根据自己的实际情况划定区域比较购买。一般购买学区房有两种选择,一种是购买一套小户型落户口,平时出租,并不自住。另一种是举家搬迁,既是学区也兼顾改善。无论哪一种,都要考虑家人上班、孩子上学路途的远近,是否方便,至于具体选择哪一种,就要看自己的实际情况了。
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小城故事 发表于 2011-11-5 10:58:50 | 显示全部楼层 | 来自广西
关于整体规划

Q16:如何确定楼盘规划不忽悠?

购房小故事

小王看中了风门岭旁的一个品牌楼盘,该盘景观优美,品质出众,不过就是目前交通和配套不太便利。不过销售员告诉小王,现在内东环路在修建当中,届时交通根本不是问题。

查查城市规划等习惯信息

可以在网上查询习惯的城建新闻,如果不放心的话,还可以到规划局的接待大堂去查询一下,这样得来的信息也最踏实。由于品牌开发商实力较强,同时注重品牌形象,一般来说“忽悠”购房者的可能性会相对小一点。

关于品牌

Q17:品牌到底能值多少钱?

购房小故事

几经筛选,钟先生的最终购房对象锁定在了内东环路大道旁的两个楼盘上,让钟先生纠结的是,一个楼盘的开发商似乎名不见经传,而另一个楼盘开发商则是全国知名房企,但价格每平米要贵上不少钱。不过,由于两个社区都要年后交房,如果选择前者的话,钟先生又担心“货不对板”的风险更大。


品牌房企的产品更加用心

关于到底是选择品牌还是选择实惠,这个问题实际上见仁见智,但是一般来说,品牌房企的产品由于更加用心,加上自身的品牌效应,其后期溢价空间往往更大,同时在产品上也更有保障。因此,如果自身预算许可的话,还是建议选择品牌房企的产品。
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小城故事 发表于 2011-11-5 11:02:04 | 显示全部楼层 | 来自广西
关于品质

Q18:如何判断园林景观的好坏?

购房小故事

如今开发商的园林景观是越来越漂亮了,这让喜欢自然景观的余小姐多了很多选择余地,不过由于自身并非专业人士,余小姐觉得它们都很漂亮,但又不知道有什么标准没有。


留意下植物的种类和密度

不妨留意一下植物的种类和密度,越是高标准的园林景观,其种植植物的种类和密度越大,这都是购房者可以看得见的。另外不妨留意一下小区的“树王”,比如桂花树、银杏这样的名贵乔木,它们代表了小区的档次。

Q19:为什么小区水景要是“活水”?

购房小故事

周老板买了某核心大盘中央湖区旁的花园洋房,不料入住两年来,由于这个湖区位于小区最低洼地带,水很难排出,现在水质浑浊,不复当年的美景。

水景不要是“死水一潭”

人往高处走,水往低处流。会流动的水才是有活力的,在选择小区的时候,注意水景不能是“死水一潭”,否则日后养护和观景美观度都会有问题。
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小城故事 发表于 2011-11-5 11:11:31 | 显示全部楼层 | 来自广西
关于安全

Q20:干挂石材会不会有辐射?

购房小故事

观音桥旁,恢宏大气,花岗岩基座,这个大气磅礴的社区让王总心动不已。不过,由于家有老人,王总希望买四楼以下的房子,但是听朋友说花岗岩有一定的辐射,而其选择的楼层外立面正好就是花岗岩贴面,这让王总有一些担心家人的健康。


品牌开发商很靠谱,完全不用担心

我国对天然石材使用有严格标准。A类石材(使用范围不限制)内照射中平衡当量的氡浓度小于70贝克/立方米,B类石材(不可用于居室内饰面)小于90贝克/立方米,C类石材(可用于一切建筑物的外饰面)小于100贝克/立方米。而国际放射防务委员会制定的标准是,内照射中平衡当量的氡浓度是100贝克/立方米。由此可见,我国对石材使用的放射性限制标准,制定得比国外更细、更严,而品牌开发商对于国家规定严格遵守,因此完全不用担心健康问题。
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永远在路上 发表于 2011-11-5 11:50:19 | 显示全部楼层 | 来自广西
楼主辛苦了,为我们查询整理到那么多实用丰富全面的购房策略,真是受益匪浅啊
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616523 发表于 2011-11-5 15:20:15 | 显示全部楼层 | 来自广西
楼猪真是太用心了!
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桃子 发表于 2011-11-6 13:24:15 | 显示全部楼层 | 来自广西
非常实用!很给力
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