最好的买房时机正在来临：政策见底

“金九银十”已经收场，还有两个月就到年底了。近期被问到最多的问题就是“房价未来走势会怎样？什么时候可以下手买房？”我经常以“下半年房价难涨，多看少动”进行答复。现在还已然如此么？
上一篇博文讨论了“地方政府支持，品牌开发商土地市场抄底时机临近”，综合上篇针对开发商的文章和一些形势的新变化，这次要讨论的话题是针对买房人的，个人认为“最好的买房时机可能正在来临。”
我打算从三个方面论述，一是政策见底明显，二是市场接近底部，三是购房人如何选择？考虑篇幅因素，这篇文章分成三块，今天先完成第一块。第二和第三部分不日也将补上，以飨读者。
一 、政策见底明显
关于宏观调控政策的最新表态是温总理10月21日在广西南宁的谈话。他说“目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。”
这个表态有一定的风向标意义，值得解读。跟以往的提法相比，第一没有再提房价过高、供应过紧、涨幅过快的问题，说明中央已经意识到调控已经取得了不小的成效；第二没有再提对于不合理需求和投资性需求的抑制问题，而是从加大供应角度着手。应该说市场的投资性需求已经相对萎靡，改善性需求也受到限购等政策抑制，再提抑制需求已无多大意义。
但是要注意的是，保障性住房建设难以一步到位，普通商品房用地供应增加固然有意义，但是开发商普遍缺钱买地，地方政府把土地财政作为命根子也不会低价卖地，而且土地上市到商品房上市还有不小的时间差。所以，这两方面难以奏效，而放松对需求的抑制则可以看成从严调控政策见底的一个证据。
关于调控政策地方执行的最大事件当属佛山限购令松绑被叫停事件。佛山市松绑限购的做法虽然被叫停，但是对楼市的支撑意义有二：一是探明中央的底线，给其他城市提供一个借鉴：“不碰底线即可尝试”。二是佛山的做法为第一个吃螃蟹的，但是有此想法的地方政府不在少数，中央也有此看到了地方政府的心理和压力，并会有一定程度的理解，地方政府层面的“民意”也要考虑。
在不违背底线的情况下，一些地方政府出台了有利于市场的政策和文件，南京在2008年作为略有超前，此类也没有落后。比如南京市10月14日出台了疑似救市的《意见》，第13条提出“对合理的市场需求予以引导服务和支持，积极帮助活跃购销”，有明确的救市意图。然后又对公积金贷款进行了松绑。公积金作为地方的 “合法小金库”，使用起来要尊重职工的需要和现实情况，此次公积金松绑应是贯彻文件精神的做法，包括近期加大推出成熟地块也是如此。当然，从紧的公积金政策执行下来，缴存的余粮丰富也是重要原因（南京9月份当月公积金贷款额仅占归集额的35%）。
公积金贷款松绑一方面为市场注入资金，对房地产这一资金密集型行业有支撑；更重要的是在心理层面，传达某种“救市”的信息，对观望心理冲击大。公积金放松、土地市场支持等做法都有某种给开发商鼓劲的意思，换句合适的话说“地方政府认为自己有义务让房地产市场稳定健康发展，这也是中央的一贯要求。”会有更多的地方政府出台一些有利于市场稳定发展的政策。
所以，总的来说，政策面陆续见底。
最好的买房时机可能正在来临
（二）市场触底
个人认为“最好的买房时机可能正在来临。”从三个方面论述，一是政策见底明显，二是市场接近底部，三是购房人如何选择？政策见底已发文，现在发市场接近底部，购房人如何选择见下篇。
二、市场正在接近底部
从去年的4.17到9.29再到1.26，多轮调控下来，形势已经逐渐清晰。
首先看全国的数据。今年以来，在严厉的调控政策下，在我国房价整体还有将近10%的增长（依照国家统计局的全国销售数据）。国际知名投行或谢国忠之类的专家多年来屡次强调中国房价会大跌，“一直在强调，从未被证实”。在中国，也难以被证实。在经济转型和保障房建设未完成之前，商品房市场不可能伤筋动骨！当然这是分化的结果，受限购影响的一二线城市，房价上涨不明显，甚至负增长（但是购房人感受也不明显）；而广大的三四线城市，房价持续上涨，屡创新高。这也是普通百姓抗通胀，资产保值增值不多的选择之一。
其次看博弈，大家都知道现在是一个深度博弈的阶段，买房人博弈的对象是开发商和二手房出售者。今年库存增长大，销售回笼速度慢，开发商就变得缺钱起来，买房市场特征显现。但开发商的缺钱是有底线的，至少不会赔本卖房。当商品房市场过于清淡，则可能转战三四线城市或转战商业地产，最不济是打包转让给有实力的品牌开发商。品牌开发商进行大降价的毕竟是少数（大降价只是少数一二线城市部分项目，且媒体的议题设置可能偏离市场实际。）09年左右拿地的开发商土地成本和各种材料、人工都在涨价，成本居高不下，降价空间其实并没有那么大。
二手房出手者会不计成本抛盘吗？显然不会，因为一旦抛盘，往往很难享受到那么优惠的利率，买到那么如意的楼盘。衡量房价高的国际通用标准是租售比（租金和售价的比例在1:200-300之间最合理）。我们看到一个什么现象呢？就是城市住房需求还是比较旺盛的，从最近一两年房租一直猛涨可见一斑。这种租金猛涨在某种意义上赋予了高房价的合理性。所以二手房市场不会崩盘！
三是看如何抄底？这个是大家最感兴趣的话题。不少人认为“中央调控正当其时，绝大多数民众也选择了观望，开发商在资金压力下降价促销是唯一选择，这样，假以时日，民众必将能够以合适、合理的价位买房住房。” 报这种心理的也多是持有抄底的意愿，应该说这是一种相对理想的结果，因为底部是否存在和能否抄到都是有疑问的。
真正的底部如若存在，则是市场跌无可跌或者楼市受救市等因素的影响已经开始反弹之际。但是我们知道从来没有哪一个中央或地方政府说会让房价猛跌，目前政府也不愿承受这个结果。而且房地产是一个区域性很强的特定市场，就算这个底到来之时，客户需要的某些特定楼盘或特定房源则也未必存在。就拿最近两天走访的南京两个近期有少许加推的楼盘——中海凤凰熙岸和朗诗绿色街区来说，朗诗绿色街区虽然受大势影响，迫于压力推出了自由版等丰富产品，相当于变相的促销措施，但是20多万平米的项目已基本售罄，留给买房人的机会并不多，板桥区域科技住宅还有何选择？中海凤凰熙岸亦是如此，虽然有很多客户在观望，但今年单盘销售额直冲30亿，二期170平米及以下户型所剩并不多，而后期房源据说只有190和240两种，城中大盘置业机会还有很多吗？
就算底部存在，对于普通购房人来说，这个点并不容易把握，尤其是对于一些置业经验不丰富的刚需客群来说。他们掌握的资金实力、信息渠道、关系资源都不足以支撑他们抄到底。08年底和09年初抄底成功的人又有多少是刚需呢？
所以，在当下，市场正在接近底部！开发商缺钱，库存增加，选择面广，客户议价能力强，年底前到明年春天应该都是购房的好时机。
最好的买房时机可能正在来临
（三）如何选择？
个人认为“最好的买房时机可能正在来临。”从三个方面论述，一是政策见底明显，二是市场接近底部，三是购房人如何选择？政策见底和市场触底的文章见前两篇博文，现在发最后一部分“购房人如何选择”。
三、购房者如何选择？
1、客户分化：去投资化，仅剩刚需和改善。
如何选择？这是最后留给这篇大文章的结尾问题，也是对政策和市场判断后必然要解决的问题。当然，应该说明的是，选择更多取决于购房人自身。而作为一个观察者，更多的精力是做政策和市场分析。
我们知道购房人可以分成三种：投资客、改善性客户与刚性需求客户。在政策重压之下，去投资化和去资金杠杆化成为趋势，也是体现房地产民生属性与社会公平属性的要求，所以投资客的美好时代可能已经一去不复返了。未来的市场主体就是改善性客户与刚需客户，有此也形成了改善盘与刚需盘两类楼盘。
2、市场的分化更明显
如今的市场我们不能一概而论，各种分化都在加剧。我以为“调控即分化，分化有得失”。品牌的分化是展现给人们的后果，背后还有销势的分化、板块的分化，更是限购下居住价值回归带来产品和服务的分化。
势的分化是口碑与销售态势的分化。有些项目已经形成比较好的销售势头，获得了比较好的市场认同，口碑传播比较到位，持销期间并无太大压力。比如板桥的朗诗绿色街区八战八捷，性价比高的科技住宅从头热销到尾；而位于清凉门的中海凤凰熙岸最近一个月有不到8亿入账，推盘已经渐入佳境；与之相对应的是更多的项目门庭冷落，严重缺乏人气，想要重新启动，集聚人气，难度很大。只有出位营销或价格跳水才能引起较大关注。
板块的分化主要体现在板块竞争空前加剧，各板块表现差异大。就拿南京来说，仙林湖因为很不成熟，面临一级市场和二级市场的双重压力；而有些板块已经有些概念透支，比如江宁某些偏远板块，空间距离和时间距离过远，而地价已经处于高位，开发的成本压力很大，难降价但也难跑量。河西相对成熟，江浦这样的大河西板块人居环境为佳，青奥基地、地铁、过江通道等重大设施的倾斜也显示出是未来发展重点，表现不错。比如融侨世家作为江浦品牌楼盘开盘表现不错，成功站住万元大关。而近期江佑铂庭、群盛江北豪庭诸项目都有推盘计划，说明蓄水不错，好于其他竞争板块，而靠近地铁10号线城西路站的中海万锦熙岸的上市也在紧锣密鼓中。
最本质的分化是居住价值的回归。以往房价过快上涨使得楼市较为浮躁，注重追求短期的投资盈利，不关心居住价值本身。目前调控尤其是限购对投资性购房进行严厉打压，购房机会显得更为稀缺，人们更关注居住价值本身。一些相对成熟的板块和地块吸引了自住人群更多的目光，而拥有较好的产品和服务则可以做好增加值，赢得市场认同。
3、刚需和改善客户如何选择？
对于刚需人群来说，货比三家，挑挑选选，价格是重要的参照因素，但不应是唯一因素，答案就在价格本身。因为价格过低的楼盘，往往不外乎几个原因：以价换量、资金链故障、质量问题、产品定位失误、成本不高。理性定价跑量还好，要是其他原因则不妙。项目的品质、发展前景等要素综合考虑，以满足自己基本的居住需求为主。
至于改善性客群，要珍惜相对难得的购房资格，毕竟限购政策尤其长期性，如何选择了不合适的楼盘则后悔莫及，故考虑要相对复杂些。应综合地段的成熟性、景观资源的稀缺性，这是相对抗跌与领涨的支撑因素。还要重点考虑品牌实力，有此带来开发实力和后续服务能力是所购房产保值增值的基本的支撑点！

现在楼市相对冷淡，但是楼市总要回暖，届时购房哪够现在趁楼市冷淡入手来的优惠？
对于刚需人群来说，的确是要货比三家，而价格也难免是重要的参照因素，参照楼主所说的原因，我们可以发现，性价比高的楼盘确实存在，比如蓝湾国际城，可以去施工工地观看，所使用的一钢一砖，建筑构造的高低，一见明了，蓝湾的开发商确实是舍得下本的~在看价格，本身的产品本身就好的没话说，园林灵动漂亮，户型南北通透，但发现么，价格定位却不高，实属合理，的确是全合浦性价比最高楼盘嘛~实实在在的品质，等待明智的你的青睐~~购房一线15007797343（冯顾问）

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