房地产纠纷的一些解决方法

      
      目前很多人都在想着买房住房，当然，在入住之后也出现了很多的问题。现在给大家看一些纠纷的解决方法，可能不全，但是希望能够帮助大家真正解决问题，用法律武器来维护自己的合法权利。（ 这句话是初中政治经常用的）

　　1、当地下车库的净高不达标时，消费者应如何维权。

       相信很多有车库的业主都回答不出来，这是情有可原的，对于房屋建筑物的质量标准，大部分不具有专业知识的消费者都是三窍通了两窍。即使居住的房屋存在质量问题，许多业主也不知道如何来维权，根据《住宅设计规范》规定，地下室、半地下室作贮藏间、自行车库和设备用户使用时，其净高不得低于2米，当作汽车库时，应符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》的有关规定，而根据《汽车库建筑设计规范>的规定，即使作为对车库净高要求最低的微型车、小型车，最小净高也应满足2.2米。

　　2、当房产商没有预售许可证时，消费者应如何维权。

有一个案例是讲房产商没有取得商品房预售许可证，舄产商就公然卖房，购房者后来发现上当，要求房地产商退钱并赔偿损失。法院经审理后认为：房产商与购房者签订商品房买卖合同时，未取得商品房预售许可证，故该合同违反了建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》及“出卖人预售商品房应取得预售许可证”的有关司法规定，属于无效合同。同时，房产商签订合同时，隐瞒了预售房未办理商品房预售许可证的事实，属于非法售房，购房者要求返还购房款，并承担购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求符合法律规定。因此，以后购买商品房出现类似问问题可以依法维护自己的合法权益了。

[ 本帖最后由 爱荷华 于 2011-8-5 10:36 编辑 ]

　　3、当高层建筑侵犯相邻权时，消费者应如何维权。

       相邻权是指两个或两个以上相邻不动产的所有人或使用人，在利用不动产的过程中所形成的权利的扩张或限制的一种社会关系。也就是说，相邻各方对自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时。享有在他人不动产上的通行行权、用水排水权、铺设管线权、通风采光权等派生出来的权利。有一个真实的案例是说，某…个房地产公司经行政主管部门批准，建设了一幢高楼。一年后该工程竣工，然而此楼房却将仅·路之隔的另一个小区内的几户业主家的光照完全遮挡住了。加之通风条件也遭受到破坏，使得几户业主家里夏天潮湿，冬天阴冷，房屋价值严重减损。几经协商调解无果后，业主们将开发商告上法庭。业主们认为，高层建筑严重侵犯了他的采光权、通风权、隐私权、眺望权。因此要求赔偿其日照损失费、房屋贬值费、电费增加的费用、精神损失赔偿费共计15万多元。法院经审理，对业主的日照情况进行了测算，最终测算报告显示，业主的日照时间，日均不足1小时。因此，法院认为：业主与高层建筑的房地产公司，作为不动产的相邻双方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理通行、通风、采光等相邻关系。

　　本案的被告最终被法院判决侵权事实成立，赔偿数额依据采光影响程度酌情确定。这个案例，充分说明了只要是侵犯了相邻关系，我们就可以依照《物权法》来维权。

　　4、当所购商品房面积缩水超过3%时，消费者如何维权。

       根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条之规定，房地产公司应返还消费者面积误差在3%以内(含3%部分)的房价款，应双倍返还消费者面积误差比超过3%部分的房价款。据此规定，只要售房合同中售房面积超过3%以上，消费者就可以要求赔偿。

  本人在此帮LZ你补充说明第4条当所购商品房面积缩水超过3%时，消费者如何维权。
       所谓的面积缩水超过3%或者在3%以内意思是房屋套内建筑面积与实际产权登记面积发生误差的结果。
       误差的处理方式
       按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，面积误差比是产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比，公式为：
                面积误差比=  【（产权登记面积 — 合同约定面积）/合同约定面积】X  100%
       合同未作约定的，按一下原则处理：
       1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，依据实结算房价款；
       2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内（含3%）的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人所有。
        产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由房地产开发企业返还给买受人；绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
      按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

[ 本帖最后由 金土评估公司 于 2011-8-5 15:13 编辑 ]

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