中企海外楼市投资乍起：眼下以看为主

“最近十年都是海外资本来中国投资房地产，但现在是中国资本去国外投资房地产。”长期从事中外投资交易顾问的欧阳默（Omer Ozden）说。

欧阳默是纽约一家顾问公司Rockwood Propor ties的董事长，正在纽约接洽北京的一家大型企业，谈一宗关于后者收购纽约豪华酒店的房地产项目，这个房地产项目将由这家北京公司和美国一家公司共同投资。

欧阳默还提到，中国一家大型房地产企业正计划在纽约收购住宅房地产和商用物业。

虽然有意涉足海外房地产楼市的中国机构和房企不少，但在莱坊国际全球主席Nick H Thomlinson看来，中国资本投资海外房地产楼市才刚起步，“中投这样的中国主权基金已开始投资国外商业房地产物业。相比之下，更多的其他中国资本，目前还处于学习阶段。”

中国买家美国“扫货”

在机构投资者之前，中国的个人买家在美国房地产楼市已崭露头角。

按住宅房地产经纪公司Corcoran Group首席执行长帕梅拉·莱曼（Pamela Liebman）的描述，自今年初以来，该集团目睹了中国内地富人“大规模”涌入，购买纽约的高端房产。她说：“五年前，我们从来不谈中国买家。一年半前我们才注意到他们，但过去一年他们已经变得非常普遍了。”

全美房地产经纪人协会（NAR）今年6月发布的一份报告显示，截至今年3月的过去一年时间里，中国内地和香港买家成为购买美国房产的第二大外国买家群体，交易额达90亿美元，仅次于加拿大。这比上一年73亿美元的交易额高出23%，比2010年48亿美元的交易额高出88%。

在欧阳默看来，与10年前赴美“扫货”的R本投资者相比，中国投资者更为热情、精明。

“R本基本都是短期的机构投资者。中国此前一直是个人投资者居多，但现在机构投资者也开始加入并且投资周期会很长。这个盘子将会很大。”欧阳默预计，明年中国买家在美购房的交易额将达到130亿美元。

据欧阳默说，中国个人投资者在美国投资房地产的区间大概在200万-2000万美元，而机构投资者的投资区间则在2000万-1.5亿美元。

此前的9月底，欧阳默作为交易顾问，帮助河南鑫苑置业以5420万美元的价格，竞得了纽约市布鲁克林区威廉斯堡一宗面积为8547平方米的土地，预计将于2013年动工建造住宅房地产项目。

中投的伦敦生意

受访者普遍认为，总体而言，中国机构投资海外房地产楼市才刚起步。

莱坊国际投资及资本市场部英国和中东区董事Jeremy Waters介绍，现在越来越多中国机构投资者去伦敦做市场调研，但真正的大范围投资还没有看到，现在还处于学习阶段。“像中投这样大的机构投资者已到了实际投资的阶段，开始购买伦敦核心商业物业。但因为对当地市场还不熟，更多是以和英国政府合作的方式进行。”

今年10月下旬，英国《金融时报》曾报道，中国主权财富基金中国投资有限责任公司（中投）有意在英国最重要的写字楼房地产市场伦敦金融城成为房东，其打算斥资2.5亿英镑买下德意志银行英国总部大楼。这项交易将意味着中投首次进入英国直接所有权写字楼房地产市场。

不过，交易的风险也相当明显。一些英国房地产中介公司称，德银未来可能终止租约。

“中国投资者现在不愿意承担欧洲不明朗的经济风险，他们也并不了解市场。”Jeremy Waters说，他刚和几家中国房企有过交流，它们都说在看伦敦的物业，但“看”意味着它们有兴趣在研究，但还没准备好去投资。

Jeremy Waters介绍，中国内地和香港的投资者在过去两年对伦敦商业物业的投资额为10亿英镑。

“接下来的一年内，我相信这一数字会增至20亿英镑。”Jeremy Waters透露，一个来自中国的投资机构正计划斥资2亿英镑投资一个伦敦的核心商圈物业，已接近完成交易。

Jeremy Waters称，“按我的经验来看，大的投资者进入以后，中小投资者也会跟着进来。未来3至5年，都会是这样。中国房地产开发商会在伦敦看商业、住宅房地产或是综合体的开发房地产项目，但现在还处于看的阶段。”

房地产企业海外扩张潮降温

部分内地房地产开发商投资海外已积累了一定经验。

上海宝华集团副总裁杨健称，2008年金融危机爆发后，该公司曾在墨尔本收购过一个烂尾项目，到2009年当地政府开始加大救市力度，楼市很快恢复，该公司用了10个月就将楼盘销售一空，其中40%的买家是华人。

“这个房地产楼盘主要是酒店式公寓，户型较小，总价较低，又靠近大学，也靠近唐人街，所以受到了当地人尤其是华人的欢迎。”杨健解释，2008年澳大利亚房地产楼市一片萧条，一些在建楼盘因开发商难以继续投资而烂尾，而国内房地产市场经过2007年的一波火爆行情，各家房企资金充足，因此纷纷都想到海外市场扩张。

据早报记者不完全统计，目前已在海外有房地产项目或确定投资计划的房企，除了碧桂园，至少还有12家，包括中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等大型房企。

碧桂园海外市场营销部营销经理董亮称，该公司正着手打造一个全产业链平台，包括移民留学、海外投资度假等。碧桂园在吉隆坡的两个项目均以别墅为主，项目一期计划在明年初开售。

不过，杨健指出，目前中国房企的海外扩张潮“又冷了下来”。

“随着国内房地产楼市这次的深度调控，房企纷纷忙于过冬，资金链紧张，大多已没有能力像2008年那样向海外扩张。”杨健说，国内房地产市场未来走势不够明朗，海外市场的资金要求又较高，加之人民币升值问题，未来国内房企海外投资的趋势不是很清晰。

按杨健的说法，境外对房企自有资金要求很高，一般是在房企拿了地把楼盘建好后，银行才会根据预售情况进行评估，酌情发放贷款，而且贷款比例一般控制在50%左右。而且，海外楼盘预售制度一般也比较严格，签合同时，购房人只付10%定金，房子建好后，才会将剩余的90%房款付齐，开发商无法像在国内那样提前拿到高比例预售款。

黑石欲加码内地房地产楼市

中国资本走向海外房地产楼市之际，欧美投资者对中国房地产楼市的投资热情却有所下滑。

莱坊国际投资及资本市场部中国区董事曹建介绍，由于海外融资市场遇冷，今年海外机构减少了对中国房地产的投资。过去几年，发生在中国的大宗交易投资金额在500亿至600亿元人民币。今年总的交易量还会维持在600亿元人民币左右的水平。但过去海外和中资是平分天下，今年海外投资仅占投资总额的35%。

原因很多。欧阳默称，现在中国房产市场竞争激烈，很难去投资，海外机构不像以前那么有兴趣。中国楼市可能有一些（政策）变化，海外资金不知道将来要发生什么。

Nick H Thomlinson提到，欧美资本目前还在观望，它们不是十分理解内地市场。相对而言，中国香港、新加坡、马来西亚的投资者更容易了解中国内地市场。

Jeremy Waters则认为，近两年全球投资者都放慢了投资速度，中国还是它们重要的选项。

据香港经济日报10月27日报道，私募股权巨头黑石大中华区主席梁锦松10月26日称，过去两年黑石没有积极参与内地房地产市场投资，主要是有关交易颇为昂贵，私募基金也不知能为投资的公司做些什么。但现在交易已变得相对合理，加上流动性充裕，将促使黑石变得更为进取。

这位香港财政司前司长解释说，一方面，内地房产较之前变得更有吸引力；另一方面，内地居民收入增加令居民可负担指数上升。而且，城市化也令城市房地产需求上升。