房地产政策基本“见底”

提要：远比扬州更重要的是，5月23日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析经济形势，部署近期工作，提出：稳定和严格实施房地产市场调控政策。所谓“稳定”，意味着政策既不放松，又不加码；所谓“严格”，意味着坚持调控不动摇。
杨红旭上海易居房地产研究院综合研究部部长

　　近期，房地产政策重新热闹起来。最惹眼的当属扬州新政，质疑者众，但出台三周仍未被叫停，似乎也说明管理层态度发生了微妙变化。远比扬州更重要的是，5月23日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析经济形势，部署近期工作，提出：稳定和严格实施房地产市场调控政策。
　　所谓“稳定”，意味着政策既不放松，又不加码；所谓“严格”，意味着坚持调控不动摇。两组词放一起，略显重复或矛盾，由此也反映出管理层的纠结心态。其实，这一表态是5月20日温家宝总理在武汉主持召开的六省经济形势座谈会精神的沿续，当时强调：稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策。其后，新华社也刊文并旗帜鲜明地提出，在楼市调控的关键时期，稳增长不仅不等于放松调控，而且还要稳定已有调控政策，绝不让调控出现反复。
　　那么，当前房地产政策到底处于何种态势？归结为三点：中央死守房地产调控，地方政府寻求突围，货币政策趋于宽松。首先，中央政策最重要。去年下半年以来，国家诸多会议、文件、领导发言，皆强调房地产调控不动摇，总体上持续至今。然而，不同的时间点，口气略有变化，比如今年3月两会前后，非常严厉：“房价远未回到合理水平”。而六省经济形势座谈中所谓的“稳定房地产市场调控政策”，让很多人和机构看到了希望：不加码，就意味着可能放松。所以地产股连涨几天。其实，中央死守的是抑制投资投机性需求，也即坚持限购、限贷政策；而对于自住需求，尤其是首置需求，则开始定向宽松。这就是所谓的“差别化住房信贷、税收政策”。
　　其次，地方政策突围。房地产的最大特性是不动产，所以发展房地产业给政府带来的收益，绝大部分归于地方政府。近几年来，我国土地出让金和房地产税收，占地方政府总收入（预算内和预算外收入）的50%以上，在这种依赖症之下，去年以来房地产市场遇冷，地方收入大明显萎缩，而支出却仍在快速增长，其结果就是入不敷出的程度加剧，地方债务压力增加。所以，去年8月以来，全国陆续有几十个城市放松房地产政策，其中多数都能顺利实施，少数则触及中央政策“红线”，被迫停止实施，尤其以放松限购为典型。扬州新政一事，主要与鼓励精装修房有关，但也涉及到了市场调控问题。
　　再次，货币政策趋松。简单来看，货币政策与房地产政策无直接关系，实际上却相当密切。众所周知，房地产业是资金密集型产业，而且中国金融体系市场化水平低，货币政策的松紧，通过国有银行和其他金融机构，直接传递到房地产市场。货币松，楼市兴。货币紧，楼市衰。2009年中国房价年度涨幅创近十几年新高，货币狂发立下大功。去年货币供应紧缩，且对开发贷和个人房贷收紧，房地产市场下行，也就成了顺理成章之事。好在，去年四季度以来，以连续三次下调存款准备金率为标志，货币政策趋于宽松，房地产市场立即受益。比如，首套房贷利率由去年高至1.1倍，下滑至当前低至85折，一方面与调控政策更加注重保护刚需有关，另一方面也是银行贷款额度增加的结果。
　　综合而言，中央死守仍是影响今年楼市的主要因素，但地方政策突围和货币供应放水，部分对冲了中央政策的打压程度，从而为房地产市场的筑底和复苏，埋下了“伏笔”。整体而论，笔者认为房地产政策基本“见底”。在调控房价的效果渐趋明显，以及经济增长乏力的两种背景下，短时间内房地产政策不太可能展开新一轮调控——除非四季度之前，房价明显上涨（可能性很小）。
　　基于此，笔者维持年初对今年楼市演变轨迹的判断：探底、筑底、复苏。具体而言，当前情况是：房地产开发投资和房屋新开工指标，还在继续探底；房价指标仍在下行通道，但已经开始筑底（时间较长，会有振荡）；住宅成交量指标近几个月有所反弹，预计已经转入复上行通道。

房价又要涨了？国家顶不住了？

房价不可能再涨了，只有跌，并且跌的很惨。自1998年开始，中国几乎举全国之力来建房子，且为之第一产业，这是害国不浅的。。任何事物都有它的本质，供求关系。现在的供远远大于求，不论如何吹嘘，房价也必然回归。想当年1993年左右，就北海海南一点房地产，当初的烂尾楼烂房子就不知废弃多少。现在全国任何一个地方，都建房子，仿佛只建好房子，人不用吃饭也可以安居乐业了。房子只是民生问题，不是商品，当它回归民生问题的时候，就要顺应供求关系。房子只不过是住人的地方，不是什么资产，一旦市场成熟回归，必须跌回很惨很惨，成本价也要不回来的。前面赚多少的，后面就要赔多少。并且现在都是一个孩子，有几套房的人也多，哪能住得了这么多？？？最豪华的房子也只是睡个安稳觉。做任何事情都要顺应自然，顺应规律。像党江推虾塘一样，现在就开始受到自然的惩罚了。其实房地产也一样。
过几年以后，也许许多人就明白，噢，当初多傻啊。拼了一辈子就为一个房子的梦想，是多么悲哀并且也是不正常的。从今天开始，以后不知又有多少烂尾楼与鬼屋。只是可惜了那些养活我们的宝贵土地与我们赖以生存的环境与资源。

其实政策与专家，到现在大可以不必在乎，让他们像疯狗一样叫去吧。任何的事物，当初的时候，政策自然是起引导并且决定性的作用，但当发展到从量变到质变的时候，就按事物的发展规律来行事，任何政策或是最英明的领导人也是没有丝毫作用的。全世界的水泥中国用了一半，路上的泥头车多得不得了，任何一个地方，不论大小全都建房子，事物发展到这个时候，任何政策都是没有用的。就像大病到了晚期的时候，药物也不会起任何作用，是一样的道理。房子只能是按照居住作用与民生来转，必然是供求关系来定价。
就像我们现在的通货膨胀一样，任你什么政策，温家宝想昏了头，也一样不能改变。因为我们浪费了太多的土地，还有我们的生活作风，全国上下全铺张浪费严重，一次性的东西用的太多太多了，耗尽了资源。我们土地上现在产出的东西不够全国人民丰衣足食的需求，物价必然上涨了。我觉得一个国家的人民能得到幸福，必须有两个条件。
第一，我们保留有土地，并且用我们的勤劳智慧让土地上生产的东西足够我们全国人民丰衣足食的需要。
第二，就是工业。用我们土地上的资源，经过加工创造性的劳动，变成我们需要的，让我们更美好生活的东西。这个要有两个条件，就是做成的东西经久耐用，多保留资源，尽量少的耗费资源，这样人民就安逸无忧。
但现在我们完全背离了最根本的东西。千百年来养活我们，让我们生存的土地，是亿万年来的冲积平原，是肥沃的土地，我们根本无视它的存在，轻易就毁掉了，我们必将为此付出代价。还有我们这么多人口的一个大国，全国上下大肆浪费，一点不懂得节约，这绝对不是持续可以幸福的作风。作为个人，也许有些人说浪费一点有什么，我有钱。但这对于全国一个整体来说，必将秧及每一个人。
现在全国轻易的毁了土地发展房地产，我觉得是个错误的。城市越大，浪费时间越多，个人生存压力越大。以后最安逸与幸福的中国人，就整体来说，就是那些保留了土地的农民。哪里有幸保留越多越好的土地，哪里的人就可以幸福，安逸。