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楼市两大信号来袭?懂行人预测,今明两年或超出常人的想象

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废猫猫 发表于 2022-8-4 16:32:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
7月份马上就要过去了,对于楼市来说,距离“金九银十”的传统旺季越来越近。其实,基本上每年的下半年的楼市行情都比上半年好一些,这也让每年的下半年都成为了房企营销竞争最激烈的时候。根据国家统计局公布的数据显示,截至2022年2季度末,我国平均房价为9700元/平方米,相比于2021年上半年11030元/平方米的房价降低了不少。当然,9700元/平方米的房价依旧非常高,一套房子基本上也要上百万元,对于普通工薪阶级来说,想购买一套房子不仅要掏空“6个钱包”来凑够房子的首付,同时还需要背负二三十年的房贷。如果一个年轻人想靠自己买房子,就算是首付买房,那基本上也要30岁以后才能买得起房子。
很明显目前我国的房价已经偏离了居民的正常收入水平,那么为什么房价能够上涨这么多呢?除了过去住房资源供不应求和房子建筑成本不断上涨之外,人们投资炒作房产也是一个非常重要的原因。在过去20多年我国的房价一路上涨,并且上涨幅度非常大,这导致房子的赚钱效应非常强,不管是投资客还是普通购房者都喜欢投资房产。投资客大量投资房产,大量住房资源都集中在少数人手中,导致就算我国总体住房资源已经过剩,市场流动的住房资源依旧非常紧缺。但是随着2016年12月份国家提出了“房住不炒”之后,“房住不炒”就成为了往后6年的调控底线。最近两年,在楼市调控政策持续收紧的大环境下,房子的赚钱效应不断降低,这导致越来越多的人开始看跌房价,驻足观望的人也越来越多。对此,2022年将迎“首个房产贬值潮”?懂行人预测:今明两年将超出常人的想象


楼市“两大信号”来袭,房价走势迎来转折点
1、土地推动房价即将成为历史。文章开头几乎已经说了,房子的成本不断上涨是房价持续上涨的一个重要原因。而房子的成本构成比较简单,建筑材料、土地、人力成本、税费和销售成本,而在这其中土地占比最大,可以说土地价格的高低直接决定了房价的高低。根据统计数据显示,土地成本一般占房子售价的60%-70%,这意味着其他成本的变动短期内对房价的影响并不是很大。但是土地收入是很多地方的主要财政收入,也是当地经济发展的主要资金来源。
也正是因为这个原因,我国的房价受土地价格持续上涨的影响一直在上涨。但是从2021年开始,我国土地拍卖实行了集中拍卖模式,国家对土地溢价进行了限制,最高不超过15%。由于土地是集中拍卖的,所以房企无法在短时间内集中大量资金去拍那么多土地,因此在过去一年的土地集中拍卖过程中,流拍+底价成交成为了主流。土地价格的降低和维稳,房价的成本基本上算是稳定了下来,这意味着未来几年房价不会再因为土地成本上涨而上涨了。


2、人们对住房的需求正在发生转变。在1998年之前我国住宅都是集体供应制度,也就是一些企业和范围分配房子,但是这种供应模式有一个很大的缺点,那就是房地产行业发展速度缓慢。随着我国经济的高速发展,人们对住房的需求越来越大,住宅分配制度已经无法满足人们对住房的需求了。为了解决这个问题,1998年住宅全面开始商品化,人们对住宅的需求一下被释放了出来,虽然房地产行业也开启了高速发展时期,但是由于大量农村人口持续流入城市之中,我国的住房资源基本上一直存在供不应求的问题。任何东西都是物以稀为贵,住房资源供不应求,房价自然会持续上涨。
但是随着房地产行业的持续大涨,我国房地产业已经高速发展了二十多年,住房资源紧缺的问题也已经慢慢被解决。根据央行调查组公布的数据显示,截至2020年底,我国96.86%的城镇家庭都已经有了房子,户均1.5套,并且超过41.5%的城镇家庭都拥有2套以上的房子。而目前我国常住人口城镇化率为64%,户籍城镇化率也已经涨至44%,按照这样计算可以得出一个结论,那就是我国仅城镇家庭拥有的房子就足够城市中所有的人居住,并且还会有所剩余。而在城市中还有很多农业户口的居民,他们也有很多人在城市中买了房子,这意味着目前我国总体住房资源已经过剩。


更重要的是,我国人口问题也越来越严重,出生率不断降低,全国人口几乎要步入负增长时代。根据国家统计局公布的数据显示,2021年全国新生人口数量仅为1062万,逼近千万大关,同时全国人口净增长量为48万,相比于14亿的总人口数量几乎可以忽略不计。房子是给人居住的,人口减少,人们对住房需求自然会减少,并且这种情况现在已经出现了。根据统计显示,10后和00后整整比80后和90后少了1.08亿,并且大部分00后和10后都是独生子女,他们的家庭几乎都有房子,并且还可能不止一套。因此,随着00后和10后慢慢成为购房主力军,未来人们对住房的需求将慢慢减少。
通过以上两点可以看出,不管是房子的建筑成本还是人们对住房的需求都不会再支持房价继续上涨,这意味着未来楼市将是买方市场,房企将失去房价的主导权。目前房地产行业正面临这种转型的阶段,房企也一样面临这种挑战。房企资金链紧张,降价促销回笼资金是最好的手段,虽然在2021年曾有一些房企降低起来不降价,但是“抑涨未必不涨,但限跌未必不跌”。现实也是如此,在此之后,房企不断推出降价促销活动,不降价联盟不攻自破。而2023年6月30日有不少房企降低负债率并且达标的最后日期,这意味着在未来一年里,很多龙头房企都需要加大降价促销回笼资金的力度。


目前像恒大、融创、世茂和碧桂园等大型房企已经撑不下去开始大幅降价促销,这意味着在大型房企带头降价之后,未来会有越来越多的房企会跟进。而对于房价的下跌,已经超出了很多人的想象,为了吸引购买者卖房回笼资金。在2022年下半年房企们大概率会加大降价促销的力度。那么,未来房子还会是财富吗?这个不好说,在房价下跌时,房子就是纸面上的财富,只有卖掉才算是真正的财富。当然,目前的房价走势对刚需购房者是件好事情,但是刚需购房者在买房时,最好选择二手房现房,同时对于房子品质也一定要把握好。

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顺其自然zz 发表于 2022-8-5 00:38:52 来自手机 | 显示全部楼层
我国的房价已经偏离了居民的正常收入水平。
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顺其自然zz 发表于 2022-8-5 00:39:05 来自手机 | 显示全部楼层
我国的房价已经偏离了居民的正常收入水平。
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顺其自然zz 发表于 2022-8-9 03:40:25 来自手机 | 显示全部楼层
我国的房价已经偏离了居民的正常收入水平。
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陆定一 发表于 7 天前 来自手机 | 显示全部楼层
00后和10后慢慢成为购房主力军,未来人们对住房的需求将慢慢减少。
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顺其自然zz 发表于 4 天前 来自手机 | 显示全部楼层
抑涨未必不涨,但限跌未必不跌。
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