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疫情之后,楼市迎来“抄底机遇”还是“贪婪陷阱”? [复制链接]

少年包青蛙
发表于: 2020-2-14 21:32:27 | 显示全部楼层

“贫困并不是因为一个人的财产减少了,而是因为他的贪婪增加了。”
这是《社会心理学》中的一句话,说得很在理。
我们可以从两方面去理解它。
一是人类的欲望总是无穷无尽的,那些喊着自己穷的人,很多只不过欲望装不满罢了。
二是在这个物欲横流的社会中,不切实际的贪婪往往导致最终的贫困。无论是股市还是楼市,总有人幻想着快速抄底然后大赚一波,最后沦为资本游戏下的新鲜韭菜。
2020亦是如此,疫情突如其来和不断加重,使人们对资产价格的预期发生了诸多变化。
许多人深信巴菲特“在别人恐惧时贪婪”的名言,加以一些网络上零散的预测观点,妄图疫情结束后抄底一波楼市,期待自己就是在最低点买入的那个人。
然而他们都忘了黑格尔的那句真理:我们从历史中得到的唯一的教训,就是我们从没有从历史中得到过教训。
这句话可以用在吃野味的人,可以用在负责这次疫情消息处理的人,当然也可以送给满脑子只想着抄底的那一群人。
以史为鉴,中国多少人曾想着在危机上抄底,然而但凡有这种想法的,绝大多数最终都会错过。
03年的SARS,疫情过后立即反弹,根本没给人反应时间;
08年的金融危机,四万亿计划一出台,楼市迅速回暖,完全在大家一致悲观的意料之外。
这其中,有多少人抓住机会的?恐怕大部分都是等房价开始复苏,甚至开始暴涨后才反应过来。
这里并不是想说这次疫情会带来迅速的楼市回暖,而是想表达所有的看似准确的预测、推断、斩钉截铁的结论,都可能在疯狂的市场情绪下不堪一击、出人意料。
没有谁能够准确地预见到这次疫情下楼市的短期走势,更没有谁能够足够精准地判断整个市场对资产价格预期的情绪。
抄底这个词,本来就是针对大起大落的。而大幅起落的价格,大多由于市场情绪导致。
抄底,即在所有人都一致看空某种资产导致短期价格下跌的时候买入,可所有人的想法,又有谁知道呢?
的确,这次疫情的来临会使资金链断裂的高杠杆房产投资者斩仓救命,会使手握多套房产的受疫情影响企业主卖房求生,会使资金链紧张的开发商降价回笼资金。
但投资者何时斩?企业主何时卖?开发商何时降?这些要爆发就集中爆发的情绪性节点,我们很难判断。想要做到完完全全的抄底,几乎不可能。
但是,有一种东西,在投资领域是可以做出有效论断的。
那就是,价值!
想要在投资中获得稳妥的收益,通过价值来判断标的物进行长期的持有,是一个不错的选择。
房产,也亦然。
而房产的价值,就是城市经济和产品质量。
经济
要提城市经济,就先得说说国家经济。
2003年的非典,中国的GDP水平是12万亿人民币。
2020年的新冠,中国的GDP总量水平已经是100万亿人民币。
即便我们的经济增速只有6个点,即便我们的经济政策已经偏向保守,但病毒并没有大幅度的增强,而我们的抗风险能力,却已经10倍于当年。
所以可以放心的是,只要疫情可以控制住,病毒就不可能对中国经济产生动荡性的影响。
城市经济也一样。70亿票房打了水漂,餐饮零售营收腰砍,旅游市场完全冻结。。。这些行业确实损失惨重,但还好,按下的只是暂停键。
而我们这阵子,仍然可以看到快递员和外卖员穿梭于大街小巷,盒马鲜生、朴朴超市、叮咚买菜、每日优鲜这样的平台青菜供不应求,在线狼人杀和手机吃鸡常常服务器崩溃,线上办公应用和线上教育课程层出不穷。。。一波倒下就有一波兴起,这些行业,仿佛被按下了加速键。
当被按下暂停键的重新启动,当被按下加速键的继续前行,对了,还有被按下审判键大换血的官员们,城市的变革就这么一步步产生,我们的经济仍在稳中向好。
经济不被疫情重创的情况下,城市住宅的结构性短缺却依然存在。那么那些产业有发展前景,房产还供不应求的核心中大城市,其价格长期来看,都是有上升空间的,不会因为一次瘟疫,而从此衰落。
17世纪的伦敦大瘟疫,8万人丧命于此。1832美国爆发严重霍乱,纽约也在当时封了城。
但伦敦和纽约的房产至今保值升值,其稀缺性依旧存在。
产品价值
有怎样的开发商,就有怎样的产品。
而这次疫情之下,全国已超百座城市倡议或要求暂停开放售楼处,辗转至线上蓄客的房企纷纷陷入被动局面。开发商为了回收资金,似乎不得不在疫情结束后降价促销,以价换量。
这个时候,会不会出现产品问题呢?
这就要看开发商的实力了。
对于大房企而言,有着规模和品牌背书,融资难度和融资成本都比较低。通过巨头间的商业合作或其他金融手段,往往都可以顺利度过“缺钱”的时期。
2017年,负债4万亿的万达需要资金回笼,直接打包了13个文旅项目给融创,回收了600多亿,最终度过难关。
湖北销售额Top20房企抗风险指标:
而小房企因为体量小和融资难而抗风险能力又弱,甚至有些房企根本无法从银行那里拿到贷款。这次疫情下,三四线城市返乡置业潮熄火,一些资金链薄弱的小房企可能就此被淘汰。
还有一部分生存下来的小开发商,可能会为了节约成本而降低房屋质量标准,保不准疫情两年后,又是一个维权潮。
所以,从产品价值层面,在这次疫情的冲击下,可能会出现很多小房企打折降价的现象,但我还是依然建议大家选择大开发商,不敢说大开发商的产品一定更好,但起码大概率是可以顺利收楼。
倾巢之下,安有完卵。
疫情之下的短期内,最依赖线下成交的房地产行业必然不好过,大部分城市房价下跌5-10%,是个大概率事件。
但核心城市房产的价值,长期来看并没有下跌。
我们知道也许国家会出台相关政策刺激楼市,比如继续放宽限购、降准降息、放宽二套房的限贷比例等,但什么时候出来,出来的力度又有多大,我们无从判断(不过2月20日LPR下降力度可以做参考)。
但是,我们能判断的是只要城市基本面没有变化,该城市的居民需求就只会延后,而不会消失或减弱。
所以,核心城市以及其都市圈的房产依然是我们置业的方向。
包括武汉在内,只要其电子、汽车、医药等成规模的产业集群的生产力和生产技术不改变,其大学生群体超百万及近年留汉人数递增之势不动摇,武汉房产的长期价值还是存在。
那么,等到疫情缓和,一些价值区域的大开发商也开始打折,不失为一个购房的机会。
但是,我们不必去笃定买入的就一定是最低点,因为疫情结束后,楼市在市民情绪和政策调控的影响下,必然有不可判断的短期波动。
也不要妄想着疫情来袭,部分资产价格下跌,就可以短期内在楼市收获红利,因为即便是黑天鹅事件,国家对楼市主基调仍然是“稳房价、稳地价、稳预期”。
总之,凡是以抄底思维来做资产配置的,往往放大了短期的价格变化,忽视了长期的价值考量,导致决策失误。
所以,请把眼光放长远,以价值投资的角度来审视房产。挑对城市,选对区域,在疫情完全平息前,在2020延后的需求释放前,在楼市可能出现反弹前,进行楼市布局。
毕竟,种一棵树最好的时机是十年前,其次就是现在。
当然,这棵树得有价值。来源:大胡子说房

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